Главная » Защита прав » Метод парных продаж в оценке недвижимости: сущность, применение, пример расчета

Метод парных продаж в оценке недвижимости: сущность, применение, пример расчета

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Данный подход заключается в поиске сопоставимых недавно проданных аналогов с последующим приведением их ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта, исключая износ.

Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.

Метод срока жизни

Данный метод позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его скорого сноса. Причиной скорого сноса, например, может являться необходимость перепланировки и расширение транспортных магистралей.

При этом техническое состояние сносимых зданий во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.

После определения восстановительной стоимости, а также расчета совокупного износа определяют стоимость оцениваемого объекта по следующей схеме.

Для повышения точности расчетных процедур как по определению восстановительной стоимости, так и по расчету износа необходима разумная компиляция нескольких методик по определению указанных показателей.

В заключение хотелось бы отметить, что в условиях слаборазвитого и малоактивного рынка, а также нестабильности экономики, затратный подход к оценке недвижимости был и остается одним и порой чуть ли не единственно применимым в отечественной практике.

Вопросы для самопроверки

Назовите методы определения восстановительной стоимости?

Что такое восстановительная стоимость?

Где используются элементы затратного подхода?

Какие этапы включает в себя технология применения затратного подхода?

Что представляет собой физический износ?

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия недвижимое имущество. Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней. Недвижимое имущество — это реальная земельная и вся материальная собственность.

Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле. Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано.

Но необходимо уточнить сущность понятия недвижимость. Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания, строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности. Понятия недвижимость и недвижимое имущество больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как объект недвижимости.

Оценка недвижимости — наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. Оценка рыночной стоимости — итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятной цены. Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости является правильно определенная цена на нее.

Задача собственника — попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика.

Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости.

Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта.

Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. Оценщик может оценивать несколько видов стоимости.

Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время.

Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях и покупает более дорогое и современное жилье.

Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Описание: Оценка недвижимости методом прямого сравнения продаж. Оценка недвижимости методом прямого сравнения продаж.

Основные положения Этапы реализации метода сравнения продаж Единицы и элементы сравнения техника корректировок Примеры определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе количественного и качественного анализа сравнимых продаж.

Размер файла: 21.13 KB

Работу скачали: 17 чел.

Поделитесь работой в социальных сетях

Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск

Тема 9. Оценка недвижимости методом прямого сравнения продаж.

Тема 9. Оценка недвижимости методом прямого сравнения продаж.

  1. Основные положения
  2. Этапы реализации метода сравнения продаж
  3. Единицы и элементы сравнения, техника корректировок
  4. Примеры определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе количественного и качественного анализа сравнимых продаж.
  5. Метод валовой ренты.
  6. Статистический анализ в методе сравнения продаж.

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Метод сравнения продаж базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. С помощью этого метода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

В том случае, если рассматриваемый сегмент рынка недвижимости соответствует условиям свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену.

Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметром (экономическим, физическим, правовым и т.д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов недвижимости, которая может быть как положительной, так и отрицательной. Например, недавно проданная загородная дача имеет водопровод, а у оцениваемой дачи водопровод отсутствует. В этом случае корректировка цены продажи проданной загородной дачи должна быть проведена посредством вычитания соответствующей денежной суммы из цены продажи.

Аналогично должны быть проведены корректировки и по другим элементам сравнения, если такие различия существуют между оцениваемым объектом недвижимости и объектом сравнения (дата продажи, условия продажи и т.д.).

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср принимает следующую форму:

Где Ц i – цена продажи i- го объекта недвижимости

Ki – величина корректировки цены продажи i -го сравнимого объекта недвижимости

Цены продаж сравниваемых объектов недвижимости являются одним из факторов, определяющих спрос на оцениваемый объект недвижимости. Маловероятно, что потенциальные покупатели заплатят за оцениваемый объект недвижимости больше, чем они заплатили бы за аналогичный объект недвижимости.

Практическое применение метода сравнения продаж возможно при наличии развитого рынка недвижимости, и наоборот, при отсутствии такого рынка либо его недостаточной развитости, а также если оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно.

2. Этапы реализации метода сравнения продаж.

При оценке недвижимости методом сравнения продаж необходимо сформировать информационную базу движения цен продаж по конкретному типу объектов недвижимости в рамках рассматриваемого регионального рынка недвижимости. В качестве источников информации при создании такого рода информационной базы можно рассматривать региональные риэлторские структуры, занимающиеся сделками купли-продажи недвижимости, государственные организации (бюро технической инвентаризации, региональные структуры Госкомстата, Роскомзема и др.), публикации (журналы и газеты, рекламные буклеты и т.д.) и др.

Принципиально важно то, что оценщик формирует информационную базу заблаговременно, вне зависимости от того, имеется ли на данный момент заказ на оценки конкретного типа объекта недвижимости. Такой превентивный подход к формированию информационной базы – предпосылка практической реализации метода сравнения продаж в российских условиях неустоявшегося рынка недвижимости.

Реализация метода сравнения продаж предполагает такую последовательность операций:

  • Анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов
  • Определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости
  • Разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения
  • Расчет корректировки показателей (элементов сравнения) по данным рынка
  • Применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения
  • Анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

3 . Единицы и элементы сравнения, техника корректировок.

После анализа рыночной ситуации относительно сделок купли-продажи объектов недвижимости рассматриваемого типа необходимо определить единицу сравнения и основные показатели (элементы) сравнения, существенно влияющие на стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В оценочной практике дифференцированно рассматриваются объекты недвижимости по двум группам: неосвоенные и освоенные земельные участки.

По первой группе при анализе продаж или предоставления в долгосрочную аренду незастроенных земельных участков можно выделить две основные единицы сравнения: 1) цену за единицу площади, 2) цену за весь участок.

Из этих двух единиц сравнения наиболее распространенной является цена за единицу площади. В качестве единицы цены площади земельного участка используют цены за 1 га (сельскохозяйственные и лесные угодья либо территория промышленной зоны и т.п.), за 1 сотку (под строительство индивидуального дома, коттеджа, загородной дачи), за 1 кв.м. (под строительство зданий, гаражей, торговых киосков, павильонов и прочего на городской территории).

Принятие в качестве единицы сравнения цены за весь участок возможно, если рассматриваются стандартные по размерам земельные участки.

Для второй группы объектов недвижимости – застроенные земельные участки – в качестве единиц сравнения можно выбрать цены за:

  • 1 кв.м общей или полезной площади жилого, офисного или гостиничного здания, коттеджа, дачи, квартиры и т.д.
  • комнату, квартиру или объект недвижимости.

Наиболее распространенной единицей сравнения для российских условий в настоящее время является цена 1 кв.м общей или полезной площади. Если рассматривается доходная недвижимость (офисное или торговое здание), то полезной площадью считается площадь, сдаваемая в аренду (не учитывается площадь лифтов, коридоров и т.п.).

Применение в качестве единицы сравнения цены за комнату, квартиру или объект недвижимости допустимо и возможно лишь при стандартных размерах сопоставимых объектов. Например, можно рассматривать в качестве единицы сравнения цену продажи коттеджа, если рассматривать перечень коттеджей, имеющих равную общую площадь либо незначительно различающиеся площади.

В случае зданий и сооружений, для которых ключевую роль в их стоимости играют объемные характеристики (промышленные корпуса, хранилища, элеваторы и т.п.), целесообразно применение в качестве единицы сравнения цены за 1 куб.м здания или сооружения. Цена за объект недвижимости, приносящий доход, применяется для доходной недвижимости того или иного типа и для объектов, незначительно различающихся по основным физическим и экономическим параметрам (гаражи, автозаправочные станции, закусочные и т.п.).

Представленный выше перечень единиц сравнения для реализации метода сравнения продаж следует рассматривать лишь как ориентир. Выбор и конкретизация единицы сравнения должны проводиться оценщиком по мере изучения и анализа рыночных данных и основных характеристик объектов недвижимости определенного типа.

Критерием выбора единицы сравнения должна быть адекватность рассматриваемых аналогичных объектов недвижимости оцениваемым.

После выбора единицы сравнения (той или иной цены продажи) необходимо определить основные показатели (характеристики) или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен продажи сравнимых объектов недвижимости. Исходя из этого формулируется основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж.

Корректируется цена продажи сравнимого объекта недвижимости для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировке.

В зарубежной и отечественной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

  1. Переданные права собственности на недвижимость.
  2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости
  3. Условия продажи (чистота сделки)
  4. Динамика сделок на рынке (дата продажи)
  5. Местоположение
  6. Физические характеристики
  7. Экономические характеристики
  8. Отклонения от целевого использования
  9. Наличие движимого имущества

Последовательность и измерение корректировок. Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения.

Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежных суммах.

Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Построение модели стоимости оцениваемого объекта недвижимости, связывающей единицы сравнения с элементами сравнения, расчет корректировок по выбранным элементам сравнения и применения этой модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения предполагают применение соответствующих методов выполнения корректировок. Имеется целый ряд такого рода методов, наиболее распространенными являются:

Анализ парного набора данных. Цены продажи сравниваются по двум объектам недвижимости, чтобы определить величину корректировки для одного элемента сравнения.

При этом два выбранных объекта недвижимости идентичны по всем элементам сравнения, кроме одного, по которому и проводится анализ.

Анализ вторичного рынка применяется, когда рыночная информация по продажам не дает возможности оценщику провести анализ парного набора данных. В этом случае определение величины корректировок базируется на рыночных данных, не относящихся непосредственно к рассматриваемому объекту оценки и объектам сравнения.

Качественный анализ применяется, когда ненадежные рыночные данные не позволяют оценщику проанализировать парный набор данных, а также при необходимости проведения экспресс-расчета оценки объекта недвижимости. Этот метод основывается на ранжировании качественных характеристик (элементов сравнения) в категориях типа: значительно лучше, немного лучше, равный, немного хуже, значительно хуже.

Рассмотрим перечисленные выше девять элементов сравнения.

Переданные права собственности на недвижимость. Данный элемент сравнения не случайно поставлен первым в представленном выше перечне элементов сравнения. Дело в том, что юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а следовательно, и цены продажи.

Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности: полном праве собственности на здание и сооружение на земельный участок. Тогда при сделке купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются в права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием и сооружениями, но и земельным участком на котором они находятся.

Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи.

В самом общем виде можно сформулировать следующее положение определения рыночной стоимости дополнительных прав собственности на объект недвижимости, исходя из предпосылки предельно высокого ее уровня при абсолютной собственности: разницу между ценами продаж объектов недвижимости, идентичных по всем элементам сравнения, но различающихся по правам собственности на земельный участок, можно интерпретировать как рыночную стоимость дополнительных прав собственности. Если оцениваемый объект недвижимости имеет полное право собственности, а сравнимый объект – ограниченное право, то необходимо провести положительную корректировку цены продажи сравнимого объекта на величину, соответствующую рыночной стоимости дополнительных прав собственности.

И наоборот, возможна отрицательная корректировка цены продажи сравнимого объекта, если оцениваемый объект недвижимости имеет ограниченное право собственности, а сравнимый – полное.

Проведение корректировки по составу прав собственности – достаточно сложная проблема вследствие недостаточности, а порой и недоступности необходимой правовой информации, определяющей юрисдикцию конкретного объекта недвижимости. Поэтому в отечественной практике при применении метода сравнения продаж оценщики, как правило, подбирают ряд сравнимых объектов недвижимости, идентичных по правам собственности.

Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости. Сделки купли-продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчетов при их приобретении могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типичных: 1) расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи, 2) получение покупателем кредита у финансовой структуры (банка, финансовой компании и т.п.) для приобретения объекта недвижимости, 3) финансирование сделки купли-продажи объекта недвижимости самим продавцом, т.е. предоставление им покупателю ипотечного кредита.

По сделкам купли-продажи согласно первому варианту финансовых расчетов не требуется какой-либо корректировки по этому элементу сравнения, так как эти сделки реализованы из текущей стоимости денег на дату продажи. Второй вариант финансовых расчетов требует проведения корректировки цены продажи на величину платы за кредит.

Для корректировки по третьему варианту применяют дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме процента.

Условия продажи (чистота сделки). Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости.

Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т.п.), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей.

Определение величины корректировки по данному элементу сравнения – достаточно сложная процедура, учитывая трудности с выявлением самих мотиваций приобретения недвижимости. В общем виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости без каких-либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи рассматриваемого сравнимого объекта недвижимости с выявленными нетипичными мотивациями его приобретения.

Динамика сделок на рынке (дата продажи). Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж.

Составляющими фактора времени являются инфляция и дефляция, изменения в законодательстве (прав собственности, налогообложения и т.д.), изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и др. В российских условиях влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости существенное.

Для выявления посредством корректировки цен продаж сравнимых объектов необходимо использовать либо информацию о перепродаже того же объекта недвижимости, либо пару идентичных сравнимых объектов, различающихся лишь датой продажи.

Местоположение. Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик.

Для сельскохозяйственных угодий – плодородие, наличие мелиоративных систем и т.п., для объектов недвижимости селитебных территорий (городов, поселков) – транспортная доступность, состояние природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т.д. Таким образом, при корректировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход от местоположения объектов недвижимости как разница их цен продаж в различных местах размещения.

Физическая характеристика. Если предыдущий элемент сравнения определяет влияние на стоимость объекта недвижимости внешних факторов, связанных с местом его расположения, физические характеристики определяют полезность (а следовательно, и стоимость) самого объекта недвижимости.

Перечень этих характеристик разнообразен. Конкретизация его должна проводиться оценщиком исходя из его представлений о наиболее значимых физических характеристиках для рассматриваемого объекта недвижимости с позиции их влияния на его стоимость.

Можно перечислить некоторые из возможных: возраст и состояние здания или сооружения, вид использованных строительных материалов, размер и форма земельного участка, архитектура и дизайнерское оформление здания или сооружения и т.д.

Экономические характеристики. Этот элемент сравнения используется для оценки объектов недвижимости доходного типа.

К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, примененные скидки к арендной плате и коэффициенты капитализации или дисконтирования для исчисления арендного дохода и т.д. При этом здесь необходимо исключить возможность повторения проведенных корректировок на предыдущем этапе по элементам сравнения: переданные права собственности на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости и динамика сделок на рынке.

Отклонения от целевого использования. После выбора перечня сравнимых объектов одноцелевого использования необходимо провести корректировки по тем сравнимым объектам недвижимости, по которым имеются какие-либо отклонения от целевого использования.

Например, в качестве сравнимого объекта рассматривается многоквартирный жилой дом, часть первого этажа которого используется под закусочную. Наличие такого частично нецелевого использования жилого дома, вносящего дискомфорт для проживающих в нем (шум, запахи, возможность антисанитарии и т.д.), приводит к снижению стоимости этого объекта недвижимости.

В этой связи и необходимо провести соответствующую корректировку цен продаж сравнимых объектов, имеющих отклонение от основного целевого использования.

Наличие движимого имущества. Согласно определению категории недвижимость необходимо проанализировать сделку купли-продажи сравнимых объектов на предмет исключения из цены продажи сравниваемого объекта стоимости движимого имущества. Например, при продаже торгового павильона сделка оформлена по всему имуществу, включая и движимость (кассовые аппараты, легкодемонтируемое торговое оборудование и т.д.).

В этом случае необходимо исключить из цены продажи торгового павильона стоимость движимого имущества, оцененного по рыночной стоимости.

  1. Примеры определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе количественного и качественного анализа сравнимых продаж.

Количественный анализ продаж. Проиллюстрируем применение этого способа на следующем примере. Требуется оценить дачу общей площадью 60 кв.м.

Дача имеет четыре комнаты и водопровод. Площадь садового участка, на котором расположена дача, — 12 соток. Имеется информация по сделкам купли продажи пяти сравнимых объектов в рассматриваемом загородном районе (табл.1).

Хотя для российских условий приобретение недвижимости в форме ипотечного кредитования покупателя продавцом пока практически неприемлемо, тем не менее для рассматриваемого иллюстративного примера такой вариант финансового расчета мы вводим условно для двух сравнимых объектов – 3 и 5. При этом представленные в табл.1 завышения цен продажи по этим объектам (7 млн.руб для объекта 3 и 5,6 млн.руб для объекта 5) определены по рассмотренному ранее алгоритму корректировки по условию финансовых расчетов между продавцом и покупателем (занижение расчетной ставки процента относительно рыночной).

Метод сравнения продаж

Метод парных продаж в оценке недвижимости: сущность, применение, пример расчета

Метод парных продаж в оценке недвижимости: сущность, применение, пример расчета

Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения: потенциальный покупатель не заплатит за объект цену большую той, за которую может быть приобретен аналогичный по полезности объект. Таким образом, цена, уплаченная за схожий или сопоставимый объект, отражают рыночную стоимость оцениваемого объекта или их группы.

Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования метода необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1) подбор участков земли, сопоставимых по ценообразующим факторам (элементам сравнения) с оцениваемым участком, с известными ценами продаж

2) внесение поправок в цены продаж сопоставимых земельных участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от сопоставимого объекта по выбранным ценообразующим факторам (корректировка цен продаж сопоставимых объектов)

3) расчет стоимости земельного участка как среднего или средневзвешенного значения скорректированных цен сопоставимых объектов.

При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок с земельными участками в районе оценки целесообразно использовать информацию о ценах на земельные участки, сложившиеся в других районах, схожих по ценообразующим факторам с территорией оценки (численность, состав и структура населения, инфраструктурная обеспеченность, природные особенности, транспортная доступность и т.п.).

При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений с предварительной корректировкой (выравнивающей структуру ценовых характеристик) на разницу между ценой предложения и ценой сделки, устанавливаемой на основе анализа рыночных данных.

В качестве единицы сравнения, как правило, следует использовать характерную для данного сегмента рынка единицу измерения (например, стоимость 1 га, 1 м 2 земельного участка).

Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных участков осуществляется по следующим элементам сравнения:

— имущественные права: обременение договорами аренды с условиями, не соответствующими рыночным, отсутствие права собственности на землю и т.п.

— условия финансирования: нетипичные для рынка формы оплаты (использование при покупке кредитных ресурсов на условиях, не соответствующих рыночным рассрочка платежей безналичный расчет наличные векселя взаимозачеты и т.п.)

— условия совершения сделки: нетипичные условия сделки, нетипичные мотивации покупателя и продавца, например их родственные отношения, продажа в условиях банкротства и т.п.

— время заключения сделки с объектом-аналогом (изменение рыночных условий)

— местоположение и окружение

— правовые и градостроительные ограничения по виду использования и застройке земельного участка

— физические характеристики: рельеф, размеры и форма земельного участка

— экономические характеристики: доступные коммунальные услуги (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по первым четырем элементам сравнения осуществляется кумулятивно (на зависимой основе, последовательно), а именно каждая последующая корректировка выполняется на базе результата предыдущей.

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по остальным элементам сравнения выполняется на независимой основе следующим образом:

— определяется алгебраическая сумма поправок в абсолютном или относительном (процентном) выражении

— данная сумма используется для внесения поправки в цену аналога, полученную после внесения поправок по первым четырем элементам сравнения.

Значения поправок по всем элементам сравнения определяются с использованием количественных и качественных методов.

К количественным методам относят: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ, анализ издержек, анализ вторичных данных.

Метод анализа парного набора данных заключается в определении поправки по элементу сравнения путем сопоставления двух объектов сравнения, отличающихся друг от друга только одним элементом.

Метод статистического анализа заключается в определении поправок по элементам сравнения с использованием корреляционно-регрессионного анализа.

Метод графического анализа заключается в определении поправок с использованием графиков и номограмм.

Метод анализа издержек заключается в определении поправки к цене объекта аналога на основе оценки затрат, связанных с добавлением или устранением элемента сравнения, по которому объект-аналог отличается от объекта оценки.

Метод анализа вторичных данных заключается в определении поправок к цене объекта-аналога по элементам сравнения на основе соответствующих данных, опубликованных в печати.

При правильном определении и внесении поправок откорректированные цены аналогов должны быть близки друг к другу, и итоговое значение стоимости объекта оценки может быть определено простым усреднением конечных результатов корректировок каждого аналога. Значительные различия в конечных результатах свидетельствуют о неверном проведении корректировок цен аналогов или неучете каких-то элементов сравнения.

Неучет каких-то элементов сравнения может быть обусловлен объективными причинами, например пассивностью рынка сделок с объектами, сопоставимыми с оцениваемым. В этом случае оценка итогового результата стоимости простым усреднением не может быть признана приемлемой.

При наличии (относительно) больших различий в результатах корректировок цен аналогов в качестве итогового результата целесообразно использовать их средневзвешенное значение или при наличии большого количества аналогов — статистическое значение моды как наиболее часто встречающееся значение числового ряда.

Пример 17.1. Рассчитать моду для результатов корректировки цен 16 аналогов, если получены следующие конечные результаты

Итоги расчета моды для результатов корректировки цен 16 аналогов

Ориентируясь на максимальное (150) и минимальное (90) значения результатов корректировок, составим числовой ряд

Числовой ряд для анализа таблицы 17.2

Из совместного анализа таблиц следует, что максимальное количество (8) результатов: 135,137,134,140, 139,141,142,140 — попадает в интервал от 134 до 142. Другими словами, если бы продавались земельные участки, аналогичные оцениваемому, то наибольшее количество сделок совершилось бы по ценам, находящимся в интервале от 134 До 142 денежных единиц.

Отсюда следует, что в качестве итогового значения можно взять либо интервал от 134 до 142, либо его середину — 138.

К качественным методам относят метод общей группировки и метод индивидуальных опросов.

Метод общей группировки заключается в разбиении объектов-аналогов на две группы, лучших или худших по качеству в сравнении с объектом оценки, и использовании этой информации для определения наиболее вероятной цены объекта оценки.

Метод индивидуальных опросов основан на анализе мнений операторов рынка недвижимости о значениях того или иного ценообразующего фактора.

При использовании количественных методов результат расчета рыночной стоимости земельного участка определяется как среднее или средневзвешенное значение откорректированных цен аналогов.

При использовании качественных методов результат расчета рыночной стоимости определяется в соответствии с техникой конкретного качественного метода.

Пример 17.2. Имеются данные о цене продажи земельного участка-аналога и его характеристиках по сравнению с оцениваемым участком:

— условия финансирования — на 6% лучше, чем у оцениваемого участка

— дата продажи — 6 месяцев назад

— местоположение — на 10% лучше оцениваемого

— удобства — на 5% хуже, чем у оцениваемого

— топография на 15% лучше, чем у оцениваемого. Определить стоимость оцениваемого участка методом сравнения продаж.

Решение

Корректировки на зависимой основе

Корректировки на независимой основе

Пример 17.3. Оцениваемый земельный участок находится в административно-деловом центре Ставрополя в зоне преимущественной жилой и общественной застройки.

На участке расположено здание, предназначенное для использования под помещения торговли. Площадь земельного участка — 10 соток. Площадь здания равна 1500 м 2 .

Юридические права и ограничения. Оцениваемый участок принадлежит заказчику на праве собственности (копия свидетельства о внесен и в реестр собственности на территории г. Ставрополя серия АГ № 00 — 00313/19.04.95, выданного 19 апреля 1995 г. Комитетом по управлению имуществом г. Ставрополя прилагается).

Решение

1. Выявление аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и приведение ценообразующих характеристик единиц сравнения к ценообразующим характеристикам единицы сравнения оцениваемого объекта.

На дату оценки были выявлены следующие три объекта-аналога, достаточно близкие по своим характеристикам к объекту оценки, имеющие одинаковое целевое назначение. Исходные данные, а также расчет стоимости указанным методом по сопоставимым объектам приведены в таблице корректировок.

  1. Описание вносимых поправок.

Право собственности. Все сопоставимые объекты, включая оцениваемый, имеют право собственности.

Поправка не требуется.

Условия сделки. Типичный срок экспозиции на рынке — 6 месяцев. Третий объект был продан с нетипичным сроком — 3,5 месяца.

Вводится поправка +13%.

Условия рынка (время продажи). Объекты продавались в различные сроки. Первый — чуть больше 8 месяцев назад, второй — чуть больше 6 месяцев назад, третий — 4 месяца назад.

Рост цен составляет 2% в месяц по простому проценту. Вводятся поправки на время продажи: по первому — +17%, по второму — +13%, по третьему — +8%.

Местоположение. Первый объект находится в аналогичных условиях по местоположению с оцениваемым.

Второй и третий объекты находятся соответственно в зоне промышленной застройки и в районе жилой зоны. Принимая во внимание, что расположение земельного участка в зоне промышленной застройки уменьшает цену на 20%, а в районе жилой зоны — на 10%, вводится поправка по второму объекту — +20%, по третьему — +10%.

Размер. Анализ рынка продаж земельных участков показал, что участки площадью 10 соток имеют наивысшую стоимость.

Каждая лишняя сотка уменьшает стоимость участка на 1,5%. Вводится поправка на размер участка: по второму участку — +7,5%, по третьему — +12%.

Доступные коммунальные услуги. Все участки в полном объеме имеют инженерное оборудование и благоустройство.

Поправка не требуется.

3 Итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта методом сравнения продаж.

Как было отмечено выше, при правильном определении и внесении поправок откорректированные цены аналогов должны быть близки друг к другу. Значительные различия в конечных результатах свидетельствуют о неверном проведении корректировок цен аналогов или неучете каких-то элементов сравнения.

Будем считать, что корректировки выполнены правильно, но существует вероятность того, что по объективным причинам были не учтены какие-то ценообразующие факторы. Для определения средневзвешенной стоимости земельного участка необходимо определить, вес результатов, полученных после корректировок цен продаж земельных участков-аналогов.

Наибольший вес придается земельному участку, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому участку.

Степень близости можно оценить с использованием метода экспертных оценок. При отсутствии достаточного количества квалифицированных экспертов вес каждого аналога можно определить по количеству выполненных корректировок его цены.

Предполагается, что каждая корректировка выполняется с ошибкой. Следовательно, чем больше сделано корректировок цены аналога, тем меньше должен быть его вес при формировании итоговой стоимости объекта оценки.

Цена первого земельного участка была подвергнута одной корректировке. Цена второго — четырем и цена третьего н пяти. Учитывая, что вес откорректированной цены аналога должен быть обратно пропорционален количеству корректировок, можно предложить следующее правило его расчета:

Отсюда стоимость единицы площади оцениваемого земельного участка будет равна

Стоимость всего земельного участка, обладающего теми же характеристиками, что и оцениваемый, равна произведению:

Метод парных продаж в оценке недвижимости: сущность, применение, пример расчета

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е.

Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом срав нения продаж.

1й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка не движимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект.

Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым , проданные относительно недавно.

2й этап. Собирается и проверяется информация по объектаманалогам анализируется собранная информация и каждый объектаналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3й этап. На выделенные различия в ценообразующих характери стиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопос тавимых аналогов.

4й этап. Согласовываются скорректированные цены объектованалогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбиение рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты. Сходные объекты по :

• физическим характеристикам. Сходные субъекты по :

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

• независимости субъектов сделки

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному меся цу, для офисных зданий – от полутора до трех месяцев.

Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспо зиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следова тельно, цена завышена.

В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под зависимостью субъектов сделки подразумевается, что сдел ки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут исполь зоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

• находятся в родственных отношениях

• являются представителями холдинга и независимой дочерней компании

• имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность

• сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами

• занимаются продажей имущества умерших лиц

• занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенно го имущества и т.д.

Инвестиционная мотивация определяется:

• аналогичными мотивами инвесторов

• аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов

• степенью износа здания.

Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом.

В первом случае – это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов): 13

• переданные права собственности на недвижимость

• условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости

• условия продажи (чистота сделки)

• наличие движимого имущества.

1) Переданные права собственности.

Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. В первую очередь должно быть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные объекты сравнения.

2) Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляется сделка меняется . Необходим тщательный анализ, в результате которо го вносится соответствующая поправка к цене сделок с нетипичными условиями финансирования.

3) Условия продажи и время продажи.

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и на логообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

4) Время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объектааналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

5) Местоположение – необходимый элемент сравнения сопоста вимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, рас положенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости.

Данный фактор учитывается при выборе аналогов и по этому фактору вносятся корректировка.

6) Физические характеристики объекта недвижимости – размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

7) Экономические характеристики.

К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, применение скидки к арендной плате и отклонение от целевого использования и т.п.

8) Наличие движимого имущества.

Необходимо исключать из цены продажи сравниваемого объекта стоимости стоимость движимого имущества. Например, при продаже магазина сделка может быть по всему имуществу, включая и движимое имущество (кассовые аппараты, демонтируемое торговое оборудование и т.д.) В этом случае необходимо исключить из цены продажи торгового павильона стоимость движимого имущества, оцененного по рыночной стоимости.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в ни единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемы объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м 2 ), либо экономическая.

На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

• цена за 1 сотку

Единицы сравнения застроенных участков:

• цена за 1 м 2 общей площади

• цена за 1 фронтальный метр

• цена за 1 м 2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду

Классификация и суть поправок.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных спо собов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рис. 5.1.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объектааналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражаю щий степень различий в характеристиках объектааналога и оцениваемо го объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Метод парных продаж в оценке недвижимости: сущность, применение, пример расчета

а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, еди ница плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объектааналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объектааналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объектааналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объектааналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объектааналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Расчет и внесение поправок.

Для расчета и внесения поправок используется множество различ ных методов, среди которых можно выделить следующие:

• методы парных продаж

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какоголибо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку.

Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность.

Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости, местоположение аналогов и оцениваемого объекта различалось. Исполь зуем метод парных продаж, были выявлены объекты парных продаж квартиры в удовлетворительном состоянии на 3 этаже пятиэтажных блочных домов постройки 1961 года, но с разным местоположением:

Ц Малеева = 9500 р./м 2

Ц Муромская = 9000 р./м 2

Метод парных продаж в оценке недвижимости: сущность, применение, пример расчета

Расчет поправки по местоположению: П 2ан = 10000/9000 = 1,11 П 3ан = 10000/9500 = 1,053 П 4ан = 10000/9500 = 1,053

В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение экспертаоценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные поправки.

Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно исполь зуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные по правки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости, время продажи аналогов и оцениваемого объекта различалось. По данным парных продаж поправка не могла быть выявлена точно, т.к. цены изменялись в диапазоне 1030%.

На основе рыночных данных было взято среднее значение роста цен на квартир в данном сегменте,( на уровне 20% в год), и в соответствии с этим значением были рассчитаны поправки с учетом временной разницы в продажах оцениваемого объекта и аналога.

Расчет поправки на время продажи:.

В данном сегменте цены на квартиры растут на 20% в год.

П 1ан = (1+0,2) 0,25 = 1,047 П 3ан = (1+0,2) 0,5 = 1,095 П 4ан = (1+0,2) 1 = 1,2

Статистические методы. Суть статистических методов состоит в проведении корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод достаточно трудоемок.

Необходимо оценить стоимость 1 сотки загородного земельного участка в 50 км от города. Предполагается условное равенство всех про

чих (кроме отдаленности от города) ценообразующих характеристик сравниваемых объектов.

Используя информацию о продажах аналогичных земельных уча стков, был проведен корреляционно-регрессионный анализ и была выявлена линейная зависимость цены 1 сотки земельного участка и удаленности от города.

Ц сотки = – 4,75*Расстояние от города + 497,78, $

Таким образом, цена 1 сотки оцениваемого участка равна 260,28$.

Ц сотки оц = – 4,75 * 50 + 497,78 = 260,28$

Последовательность внесения поправок и получение скорректиро ванного результата:

1. Процентные поправки всегда вносятся первыми – к каждой пре дыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи,

2. Вносятся денежные поправки, последовательность внесения ко торых не имеет значения.

В ряде случаев денежные поправки, вносимые к цене аналога в це лом, должны вноситься перед процентными . Например, если поправки на условия финансирования или на право собственности рассчитаны как абсолютные денежные, то они применяются первыми для корректировки цен аналогов.

Метод парных продаж в оценке недвижимости: сущность, применение, пример расчета

Метод парных продаж в оценке недвижимости: сущность, применение, пример расчета

Когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются, требуется согласование полученных значений. В этой связи формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцени ваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо количество коррек тировок.

Данное правило сформулировано исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимо сти оцениваемого объекта. При этом необходимо:

1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Возможен и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если:

• количество отобранных аналогов минимально

• величины их скорректированных цен достаточно близки. Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет яв

ляться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оце ниваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых преде лах в каждом конкретном случае.

О admin

x

Check Also

Налог на домашних животных в России 2019: закон, правда или нет

Очередная тема для обсуждений – налог на домашних животных, который уже неоднократно выносился на обсуждение недремлющими законодателями в Государственной Думе. Средства массовой информации только закончили ...

Закон 44 фз с последними изменениями с 1 января

Федеральный закон номер 44 регулирует порядок осуществления закупок на деньги из федерального и муниципального бюджетов. Закон 44 ФЗ с последними изменениями с 1 января 2018 ...

До скольки можно шуметь в квартире по закону РФ 2019: закон

Жителям многоэтажек приходится мириться с большим количеством соседей. Они не только должны участвовать в общественных работах по благоустройству родного подъезда и близлежащей территории, но и ...

Платное образование в школе с : закон принят или нет

Практически перед каждым началом будущего года возникают слухи о платном образовании в школе, не стал исключением и наступающий 2019 год. Причем эти слухи разнятся, одни ...

Закон о банкротстве физических лиц — банкрот всё равно будет платить по долгам

С 2015 года вступил в силу обновленный федеральный закон о банкротстве физических лиц N 127-ФЗ. Существенная часть российских граждан, для которых ноша долгов оказалась непомерной, ...

Запрет сухого алкоголя в России: почему запретили и когда вступит закон

Государственная дума разработала законопроект 2018 запрет сухого алкоголя в сентябре. Закон о запрете сухого алкоголя принят 19 декабря 2018 года. Путин запретил порошковый алкоголь путем ...

Закон об ответственном обращении с животными: что разрешено и запрещено

В действующем российском законодательстве есть ряд нормативно-правовых актов, предусматривающих наказание за жестокое обращение с животными. Однако чтобы привлечь к ответственности по ст. 245 УК РФ, ...

Правила выгула собак : поправки в закон, места для выгула, штрафы

Отдельного документа, который регламентировал бы стандарты выгула собак, в РФ до 2019 г. не существовало. Все действующие правила приведены в законопроекте о нормах обращения с ...

Закон о запрете курения: общие положения ФЗ №15, последние изменения, штрафы

О вреде курения известно давно. Побороть подобное негативное явление пытаются всеми доступными способами. Радикальные меры к нарушителям определены законом № 15-ФЗ, запрещающим дымить сигаретой в ...

Закон об ограничении доступа в соцсети : изменения и штрафы

Не так давно депутат Госдумы Виталий Милонов выступил с предложением о принятии нового законопроекта, регулирующего доступ к интернет-ресурсам, предназначенным для общения. Закон о социальных сетях ...

Закон о запрете военнослужащим смартфонов: текст ФЗ, кого коснется и когда вступит в силу

6 марта 2019 года, депутаты Госдумы приняли законопроект, запрещающий военнослужащим пользоваться смартфонами и планшетами во время выполнения должностных обязанностей. В целом, эта проблема назревала уже ...

Закон о СМИ: основные положения ФЗ, структура и ключевые понятия, текст

27 декабря 1991 г. был принят ФЗ № 2124-1. Это закон официально запрещает цензуру в СМИ. В этом документе приведен перечень основных терминов в медиа-сфере, ...

Законопроект о хостелах: когда вступит в силу закон, требования и кого коснется

Хостелами называют тип бюджетных общежитий, которые весьма востребованы среди туристов. В частности, только в столице, таких объектов насчитывается больше 10 000. В целях экономии, граждане ...

Закон о рыбалке: новые правила 2019, штрафы, изменения

Правительство Российской Федерации приняло законопроект, который предусматривает введение новых правил для любителей вылова рыбы в нынешнем году. Предполагаются ограничения в количестве и наименовании разрешенной для ...

Закон об отмене роуминга по России: когда принят и как начнет действовать

Роуминг — это предоставление услуг сотовой связи за пределами домашнего региона, за счёт вышек и ретрансляторов другой сети. В целом, это нормальная практика, которая применяется ...

Закон о пенсионном возрасте: основные положения 350 ФЗ, последние новости

С 1 января 2019 г. вступил в силу ФЗ № 350 от 3 октября 2018 г. Согласно этому документу, пенсионный текущий возраст увеличили только тем ...

Закон о профстандартах : изменения в правовых актах, требования к образованию, штрафы

В российском законодательстве предусмотрены квалификационные требования к сотрудникам разных организаций и ведомств. Закон о профессиональных стандартах в 2019 году определяет, как должны выполняться служебные обязанности. ...

Закон о гаражной амнистии : основные положения

Автолюбители в последние годы высказывают серьезные опасения по поводу владения собственными гаражами. У них нет возможности официально подтвердить свое право собственности. Закон о гаражной амнистии ...

Закон о кооперации : основные положения, учредители, члены обществ

Правила создания потребительских сообществ и основы их деятельности регулирует закон о кооперации в 2019 году. В документе описаны стандарты, которые действуют при создании кооперативов, и ...

Закон о фармацевтической деятельности : основные изменения

Медицинские препараты постоянно совершенствуются, чтобы лечение при различных заболеваниях было наиболее эффективным. За производством лекарств ведется усиленный надзор, поскольку малейшая ошибка может привести к необратимым ...

Закон об оскорблении власти: наказание за неуважение в интернете, когда вступит в силу

Начиная с этого года, в стране вводится ограничение на свободу слова. В частности, 24 января 2019 года на рассмотрение депутатам Госдумы были вынесены сразу два ...

Закон о видеосъемке: где запрещена и разрешена съемка, список ФЗ и нормативных актов, наказание

Сегодня фото и видеосъемку считают незаменимой частью жизни современного человека. Однако, такое дело не всегда является законным. Поэтому гражданам надо знать основные ФЗ, которые касаются ...

Закон о геодезии и картографии : основные положения

Все вопросы проведения геодезических и картографических работ регулирует закон о геодезии и картографии в 2019 году. Документ определяет, как должен вестись поиск, сбор, обработка и ...

Закон о хозяйственных партнерствах : учреждение и ликвидация

Федеральный закон О хозяйственных партнерствах в 2019 году: официальный текст ФЗ 308 был принят федеральными парламентариями в 2011 году, однако официальный текст начал действовать только ...

Рейтинг@Mail.ru