Главная » Ваш юрист » По каким правилам осуществляется продажа квартиры супругу?

По каким правилам осуществляется продажа квартиры супругу?

В жизни не так редко возникает необходимость оформления сделки между супругами, но из-за установленного в законе режима общей собственности зарегистрировать куплю-продажу бывает сложно, а оспорить – вопрос грамотно составленного иска.

Поэтому перед тем, как юридически оформить продажу квартиры, стоит продумать все юридические тонкости предстоящей сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:
  • Основные сложности
  • Способы передачи общей недвижимости
  • Договор купли-продажи
  • Почему необходимо согласие?
  • Зачем нужна доверенность?
  • Как продавать квартиру после смерти супруга?

<

/blockquote>

Основные сложности

С первого взгляда никаких проблем возникнуть не должно: закон никак не ограничивает сделки между супругами или родственниками. Но в реальности есть две основные сложности.

Режим общей собственности супругов

По Семейному кодексу РФ все имущество, приобретенное в браке, считается общим в равных долях. Поэтому если муж продает квартиру жене, фактически он совершает сделку сам с собой: независимо от того, на кого записано имущество, он владеет половиной квартиры.

А сделки, в которых одно и тоже лицо выступает по обе стороны соглашения, ничтожны.

Согласие

По каким правилам осуществляется продажа квартиры супругу?

Неприятных последствий у этих нарушений может быть несколько.



Возникнут проблемы на этапе регистрации договора и перерегистрации имущества.

Если позже между супругами возникнут серьезные разногласия (а исключить такой вариант никогда нельзя), недовольный может оспорить сделку, выиграть дело в суде и ее аннулировать.

Способы передачи общей недвижимости

Самый простой способ в подобной ситуации передать общую недвижимость – предварительно выделить доли супругов или определить квартиру как собственность мужа или жены.

То есть выделить соглашением между супругами доли в составе общей собственности. Таким образом продавец будет продавать лишь свое имущество – половину квартиры.

Затем в брачном договоре прописать раздельный режим собственности для приобретаемого имущества (можно это сделать даже в отношении лишь конкретной квартиры), чтобы не продавать свою долю себе же.

Потом заключить договор продажи доли мужа жене (или наоборот). В итоге вся недвижимость оказывается совершенно легально в собственности покупателя.

Либо прописать в брачном контракте, что после развода квартира отходит целиком одному из супругов.

На основании этого переписать собственность, учесть, что приобретаемое имущество становится личной собственностью, а дальше уже совершать любые сделки.

По каким правилам осуществляется продажа квартиры супругу?

Минус этого способа в том, что если продавец может «передумать» в любой момент и оставить себе все имущество.



Единственная ситуация, когда можно просто оформить договор купли-продажи без каких-либо предварительных операций – когда недвижимость была приобретена до брака или подарена (или унаследована), в этом случае она не считается общим имуществом и никаких сложностей при операциях с ней не возникнет.

Но даже тогда необходимо юридически избежать сделки с самим собой, предусмотрев в брачном договоре, что купленная у другого супруга квартира становится личной собственностью покупателя (иначе продавец оказывается по обе стороны сделки).




Еще один важный момент – доказательство реальности сделки. Если стоимость квартиры по договору будет значительно ниже рыночной, налоговую службу это может насторожить.

В реальности никаких особых проблем, кроме разговора, это не вызовет (если только цена ни в несколько раз ниже рыночной), но все же оценивать недвижимость стоит более или менее объективно.

Договор купли-продажи

Он ничем не будет отличаться от договора купли-продажи третьему лицу, он заключается в простой письменной форме и в обязательном порядке регистрируется в Росреестре (стандартный срок – 18 дней).



Для безопасности сделки также можно оформить договор нотариально.

Почему необходимо согласие?

По каким правилам осуществляется продажа квартиры супругу?

Согласие на распоряжение общей собственностью – одна из важных норм (ст. 36 Семейного кодекса РФ), гарантирующих соблюдение прав каждого из супругов в браке.

Поскольку по умолчанию все имущество, приобретенное в браке (за несколькими исключениями) будет общим, мнение и мужа, и жены должно учитываться при совершении сделки.

Исключение – личное имущество: унаследованное, купленное до брака, подаренное. Оно принадлежит конкретному человеку и не будет делиться при разводе. Соответственно, чтобы продать личное имущество, согласия мужа или жены не требуется.

Следует иметь в виду, что даже имущество, приобретенное формально до брака, может быть признано общим в некоторых случаях:

  • были внесены серьезные и дорогостоящие улучшения (ремонт, реконструкция);
  • недвижимость была куплена в кредит, который выплачивался во время брака – соответственно, за счет средств семейного бюджета.

На распоряжение общим имуществом разрешение, причем исключительно в нотариальной форме, необходимо всегда.



Последствие его отсутствия – возможность оспорить сделку, причем не только со стороны второго супруга, но и со стороны его наследников в случае смерти.

Зачем нужна доверенность?

Доверенность значительно упрощает процедуру совершения сделки. В этом документе обязательно следует прописать сумму и все важные параметры сделки, указать срок действия и делегируемые другому лицу права.

Но помимо того, что нотариальная доверенность нужна обязательно, она должна быть правильно составлена и оформлена.

По каким правилам осуществляется продажа квартиры супругу?

Если, например, в доверенности не указана точно сумма продажи, а содержится просто формальное согласие, после совершения сделки недовольный супруг может подать иск в суд об аннулировании купли-продажи просто потому, что он не был согласен с тем, как была оценена недвижимость, а значит согласия на продажу по указанной в договоре сумме не согласен.



Как продавать квартиру после смерти супруга?

После смерти одно из супругов продать недвижимость можно без риска последующей отмены сделки, только если режим собственности точно установлен.

Если квартира принадлежала продавцу и являлась его личным имуществом, отказа от наследства или согласия наследников умершего не требуется. Но если недвижимость была общим имуществом, правильно оформить сделку сложнее.

По закону после смерти открывается наследство, поэтому если недвижимость была общим имуществом, она входит в наследственную массу.

Обеспечить законность продажи такой квартиры можно несколькими способами:

  1. Наследники пишут отказ от наследства. В этом случае никаких претензий они предъявить не смогут.
  2. Наследники пропустили срок вступления в наследство в 6 месяцев – отказались от своей доли по умолчанию. Но следует иметь в виду, что наследники должны знать об открытии наследства (а продавец – иметь доказательства об их осведомленности), иначе они в суде могут заявить о восстановлении пропущенного срока.
  3. Наследство делится между наследниками и второй супруг продает уже только свою долю.






Продавать «тихо» квартиру умершего супруга без согласия детей не стоит – они легко оспорят подобную сделку, даже если узнают о ней далеко за пределами срока пропуска вступления в наследство.

Если квартира была оформлена на умершего, перед продажей необходимо вступить в наследство и переоформить право собственности, если у умершего есть дети (в том числе, от прошлых браков), их отказ от наследства или раздел имущества обязательны. Продавать юридически чужую квартиру нельзя.

Для совершения купли-продажи необходимо дополнительно собрать некоторые документы:

  • часто требуется справка от нотариуса о том, что наследственное дело не заводилось или отказ наследников от наследства;
  • свидетельство собственности;
  • правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения);
  • выписка из домовой книги;
  • кадастровый паспорт и поэтажный план;
  • если собственников несколько – нотариально заверенное согласие каждого на сделку.

Пакет документов будет лишь незначительно отличаться от стандартного, но первый пункт очень важен.

Перед тем, как подписать договор, необходимо удостовериться в том, что со стороны наследников не будет никаких претензий (в числе наследников первой очереди – только супруг (супруга) и дети, поэтому круг невелик).

Оформление сделок купли-продажи недвижимости может представлять определенную сложность, поэтому если случай непростой, лучше воспользоваться помощью юриста, опытного в подобных делах.



Иначе сделка может быть оспорена, непосредственным последствием будет обязанность продавца вернуть полученные деньги, а покупателя – имущество.

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Check Also

Сколько пенсия у Олимпийского чемпиона в России?

В России есть большое количество выдающихся людей, которые имеют значительные заслуги перед отечеством, например, олимпийские чемпионы. Для граждан этой категории существует ФЗ, в котором дано ...

Непосредственное управление многоквартирным домом плюсы и минусы?

То, в каком состоянии будет находиться ваш многоквартирный дом (МКД), благополучное и комфортное существование жильцов этого дома, зависит в первую очередь от схемы управления многоквартирным ...

Публичные торги по продаже недвижимого имущества

Ипотечное кредитование несет собой большие риски, и сегодня, увы, далеко не редкость, когда заемщик не в состоянии оплачивать кредитный долг по ипотеке, что дает банку ...

Срок исковой давности по уголовным делам

Законодательство РФ предусматривает срок исковой давности по уголовным делам, который является определенным периодом времени, на протяжении которого, лицо, совершившее преступное деяние, может быть привлечено к ...

Заявление и другие документы на аренду земельного участка и их образцы

Аренда земли – явление распространенное. Мало кто может себе позволить сразу же выкупить участок, куда дешевле снять его. Однако процедура оформления договора аренды – достаточно ...

Северный стаж для пенсии для мужчин в 2017 году

Для мужчин и женщин северный стаж для пенсии является одним из самых насущных вопросов, ведь не все работают в благоприятных климатических районах. Многие граждане России ...

Сколько длится расторжение брака? Смотрим сроки в российском законодательстве!

Что такое бракоразводный процесс – понятно, наверное, каждому. Но вот то, как он оформляется и, собственно, осуществляется, далеко не всем. Иногда развод затягивают до неимоверных ...

Зачем переводить накопительную часть пенсии в НПФ?

Типичная ситуация: клиент приходит в банк получить деньги, а ему между делом предлагают перевести накопительную часть пенсии в НПФ. Стоит ли соглашаться на такое предложение ...

Получение нового жилья по договору мены

Улучшение жилищных условий – довольно важный процесс, который проходят многие граждане нашего государства. Для его осуществления имеется немалое количество разнообразных путей. Чаще всего люди покупают ...

Мошенничество в сфере кредитования

Как известно, возможность получить быстрые деньги всегда привлекает мошенников, именно поэтому в сфере кредитования мошенничество очень развито. О том, какие виды мошенничества существуют в кредитной ...

Накопительная часть пенсии будет заморожена на 3 года (решила бюджетная комиссия кабмина)

Бюджетная комиссия кабинета министров Российской Федерации в начале октября 2016 года приняла положительное решение относительно заморозки накопительной части пенсии данную информацию сообщил Антон Дроздов, глава ...

Купля-продажа квартиры с обременением: ипотека, дети&#8230; вопросы-ответы

Купля-продажа квартиры требует максимальной внимательности и знания тонкостей при оформлении сделки купли-продажи как от продавца, так и от покупателя жилья. Серьезным препятствием в заключении сделки ...

Стоимость вписывания человека в страховку

Факторы, влияющие на стоимость: Возраст водителя и его стаж: Стаж до трех лет, возраст до 22, то коэффициент повышения – 1,7. При стаже более трех ...

С чего начать приватизацию квартиры – последовательность действий

На рынке недвижимости приватизация жилья рассматривается, как первичная сделка. По завершении процедуры квартира полностью принадлежит гражданину РФ. Кроме этого, от того, насколько грамотно осуществлена процедура ...

Как провести свадьбу в тюрьме и какие для этого потребуются документы?

В жизни происходит всякое, и бывают такие случаи, когда женщины находят себе избранника, а в последующем и мужа в местах не столь отдаленных, обнесенных колючей ...

Гражданские споры: неминуемы, но решаемы

Такие споры возникают по разного рода причинам, чаще как следствие нарушения обязательств, притеснения иных гражданских прав, причинения другому лицу вреда. Разберемся, что такое ГС, особенности ...

Как можно выселить квартирантов при неоплате

При наличии недвижимости в которой, владелец не нуждается в использовании ее по назначении. Часто принимается решение сдавать в аренду квартиру или дом, людям которые нуждаются ...

Правила и порядок выписки из квартиры

Выписка из квартиры или иного места жительства – довольно распространённая процедура. Она состоит всего из нескольких шагов. Но при этом существуют нюансы, в которых неискушённая ...

Отказ от приватизации: процедура, как оформить, последствия

Приватизация, то есть передача занимаемого жилья в собственность нанимателей на бесплатной основе началась в нашей стране в 1991 году (согласно Закону № 1541-1 «О приватизации ...

До какого года продлили материнский капитал за второго ребенка: когда заканчивается?

За время, прошедшее с момента её введения, программа маткапитала (иначе его называют ещё семейным капиталом) показала себя как эффективная мера воздействия на изменение демографической ситуации ...

Можно ли родителям поменять фамилию ребенку после развода?

Содержание Правила присвоения фамилии ребенку Правовое решение вопросов о смене фамилии детей после развода Исключительные случаи правовой практики Можно ли родителям поменять фамилию ребенку после ...

Улучшение жилищных условий: материнский капитал на покупку квартиры

Благодаря такому инструменту как материнский капитал многие семейные пары могут позволить себе иметь больше одного ребенка, не думая о материальных последствиях. Указанный сертификат представляет собой ...

Продажа квартиры родственнику: основные правила и нюансы

Продажа квартиры родственнику с точки зрения законодательства и процедуры оформления, пакета необходимых документов, не отличается от аналогичной сделки с любыми другими гражданами, не являющимися родственниками. ...

Как составить исковое заявление в суд самостоятельно? (образец формы/бланка)

Если вы решили подать исковое заявление в суд самостоятельно, то для избежания ошибок вам понадобится образец заполнения искового заявления, который можно использовать в качестве шаблона ...

Рейтинг@Mail.ru