Главная » Ваш юрист » Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)

Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)

Сегодня не редкость ситуация, когда квартиры в еще не построенных домах успевают поменять несколько хозяев, какими образом это возможно? Договор цессии простыми словами это «продажа квартиры по переуступке прав&. Но одно дело приобрести жилье в построенном доме, прошедшем госкомиссию и через месяц получить на руки право собственности, а совсем иное стать обладателем квартиры в строящемся доме, окончание строительства которого виднеется где-то в обозримом будущем, а может и нет.

В наше время нередки случаи, когда застройщик банкротится, или вообще пропадает с деньгами незадачливых покупателей жилья по переуступке прав. В этой публикации мы расскажем про особенности продажи квартиры по переуступке прав.

  • Что такое переуступка прав на квартиру?
  • Как оформить договор переуступки прав?
    • Особенности заключения договора переуступки прав
    • Порядок оформления договора переуступки
  • Как тип договора с застройщиком влияет на цессию?
    • Особенности цессии при ДДУ по ФЗ-214
    • Особенности цессии при предварительном договоре
    • Переуступка пая в ЖСК
  • Налоги при продаже квартиры по переуступке прав

Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)



Что такое переуступка прав на квартиру?

Фактически и юридически «переуступка прав& не является договором купли-продажи квартиры, а представляет собой изменение стороны в договоре с застройщиком, причем такой способ существует как для договора долевого участия (ДДУ), так и для договоров инвестирования, соинвестирования, переуступка прав возможна и по предварительным договорам купли-продажи и пр. Таким образом, покупатель платит деньги в рамках уже существующего договора с застройщиком и приобретает права по нему.

Как мы уже говорили, второе название договора уступки права «цессия&, продавец по такому договору именуется «цедентом&, а приобретатель «цессионарий&. К особенностям договора цессии можно отнести и тот факт, что в подобную сделку могут быть перенесены и долги, и страховые обязательства (правда, должен быть заключен новый договор страхования). Возможны и вексельные схемы уступки прав, в данном варианте переуступка векселя происходит по предварительному договору куплю-продажи путем совершения передаточной надписи «индоссамента&.

Как оформить договор переуступки прав?

Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)



Особенности заключения договора переуступки прав

Если цедентом (первым покупателем по договору) деньги за квартиру оплачены застройщику в полном объёме, то, согласно договору переуступки (уступка требования, согласно ГК РФ), к цессионарию (следующему покупателю) переходят и все права, и согласием застройщика заручаться вовсе не обязательно, кроме тех вариантов, когда предварительно были оговорены специальные условия основного договора. При этом о переуступке прав необходимо уведомить застройщика письменно, факт отправления и получения уведомления лучше зафиксировать. Это защитит цессионария (покупателя) от того, что застройщик передаст квартиру после завершения строительства не ему, а первоначальной стороне договора, то есть цеденту, подобное случается крайне редко, но зачем вам испытывать судьбу? И так сообщаем застройщику письменно с уведомлением о получении и храним эти доказательства до тех пор, пока квартира не окажется в собственности.

Если продавец-цедент не оплатил всей суммы застройщику, то вместе с продажей следующему покупателю-цессионарию передаются и обязанности внесения оставшихся денег на счет застройщика. Особенностью данной схемы продажи квартиры по переуступке прав, является тот факт, что застройщик обязательно должен подтвердить своё согласие на переуступку. Иногда, через чур предприимчивые застройщики требуют плату за дачу согласие на переуступку, понимая, что у них есть право вето на подобную сделку, особо наглые требуют за своё согласие сумму вплоть до пяти процентов от цены изначального договора между застройщиком и цедентом. И опять не забываем про письменное подтверждение согласия, получаем его от застройщика и храним до тех пор, пока квартира не окажется в собственности покупателя.



Порядок оформления договора переуступки

Покупателю-цессионарию необходимо получить от продавца-цедента все бумаги, относящиеся к первоначальному договору с застройщиком. Передача пакета документов (предварительный договор, основной договор, дополнительные соглашения, платежные документы и тд) должна быть подтверждена составлением письменного акта, который свидетельствует о соблюдении всех формальностей и подписывается как цедентом, так и цессионарием. Заранее стоит убедиться, что за продавцом-цедентом не числится никаких долгов перед застройщиком, были или нет просрочки платежей, не была начислена пеня, которая может повлечь расторжение первоначального договора.

Как видите, перед оформлением и подписанием договора продажи квартиры по переуступке прав цессионарию стоит убедиться в том, что он получает действительные права, а застройщик способен выполнить свои обязательства и построить будущее здание.

Собственно цессия заключается в письменной форме, в тексте договора переуступки обязательно прописываются все необходимые реквизиты сделки (дата и номер договора цессии).

Как тип договора с застройщиком влияет на цессию?

В зависимости от того, какой именно договор был подписан между застройщиком и цедентом, права последнего могут сильно разниться, об этих особенностях необходимо помнить при продаже квартиры по переуступке прав.



Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)

Особенности цессии при ДДУ по ФЗ-214

Если договор на долевое участие в строительстве (ДДУ по ФЗ-214) заключен по всем правилам, то покупатель наиболее защищен юридически, он имеет право требовать передачи квартиры в свою собственность в строго отведенный срок по договору. Для того, чтобы совершить продажу квартиры по переуступке прав, договор обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре, потому что только после государственной регистрации ДДУ дольщик получает права на будущую квартиру, и переуступить свои права на квартиру дольщик-цедент может только после регистрации договора долевого участия в Росреестре.

Не забывайте, что федеральный закон ФЗ-214 запрещает дольщику-цеденту переуступать права по не полностью оплаченному ДДУ без соответствующего перевода долга на цессионария. В соответствии со статьей №389 ГК РФ договор цессии при долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку требованием к ДДУ является регистрация такого договора в Росреестре.

Особенности цессии при предварительном договоре

Подписанный предварительный договор должен быть подкреплен договором основным, и пока этого не произошло у покупателя нет прав на недвижимость, а есть всего лишь право потребовать от застройщика заключить основной договор. По предварительному договору денежные расчеты проводиться не могут, такие операции противозаконны, что повышает риски подобной схемы для покупателя. А уж покупатель-цессионарий запросто может оказаться перед фактом, что с него будут требовать повторно оплатить стоимость квартиры уже после заключения основного договора с застройщиком.



Если же все-таки застройщиком был выдан вексель покупателю (в попытке обойти неправомерность денежных расчетов по предварительному договору), то при заключении переуступки этот вексель, вместе с договором, передается цедентом покупателю-цессионарию, путем внесения передаточной надпись на векселе (индоссамент указание на векселе личных данных нового покупателя-цессионария).

Особенностью цессии при предварительном договоре является тот факт, что она не нуждается в государственной регистрации, как, впрочем не нуждается в обязательной регистрации и упрощенная процедура передача векселя (индоссамент).

Но вы должны знать, что схема эта достаточно рискованная, так как если застройщик обанкротится, то покупатель-цессионарий останется без гроша, в отличии от переуступки прав по договору долевого строительства, который защищает права дольщиков, оставляя строящийся дом у них в залоге, а значит их требования будут могут быть удовлетворены за счет продажи дома, который был построен за их деньги согласно ДДУ.

Переуступка пая в ЖСК

Из юридической практики видно, что сделки по переуступки пая в ЖСК встречаются крайне редко, основная причина в том, что порядок вступления в Жилищно-строительный кооператив на основании переуступки пая не предусмотрен на законодательном уровне, хотя и не запрещен. По сути, стать членом ЖСК возможно только через решение общего собрания кооператива о принятии нового члена и оплаты соответствующего вступительного взноса. Даже уступленный кем-то из членов кооператива личный пай не вводит покупателя автоматически в члены кооператива.



Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)

Механизм переуступки пая в ЖСК по сути представляет собой возврат паевого взноса выходящему из кооператива пайщику, передача этой суммы вновь принятому участнику Жилищно-строительного кооператива и внесение уже новичком-пайщиком «переданного& паевого взноса. И никакого типового договора для этой процедуры нет. Мало того любые вступительные, дополнительные или какие-либо целевые взносы, уплаченные выходящим пайщиком, не будут переданы или возвращены. Возможно, общее собрание, учитывая оплату целевых взносов предыдущим членом, согласится освободить нового члена от этих трат, но это совершенно не гарантировано.

Как видно, стандартного договора цессии в случае переуступки пая в ЖСК просто нет, и все вопросы стоит решать с руководством кооператива и на общих собраниях Жилищно-строительного кооператива.

Налоги при продаже квартиры по переуступке прав

Продажа квартир по переуступке прав согласно Налогового Кодекса РФ облагается налогом НДФЛ, ставка которого составляет для россиян 13%, а для иностранных граждан 30%. Для того, чтобы снизить налог, можно воспользоваться двумя возможностями, предоставляемыми налоговым законодательством:

  1. налоговым вычетом, то есть продавец имеет право уменьшить прибыль от продажи недвижимости по переуступке прав на 1 миллион рублей.
  2. сократить сумму дохода от продажи прав по ДДУ на сумму оплаченную застройщику НДФЛ необходимо будет заплатить лишь с разницы в цене, которая и составляет доход продавца-цедента.



Не забывайте, что сведения о продаже квартиры по переуступке прав нужно подать в налоговую до конца апреля года, следующего сразу после года получения дохода от продажи недвижимости по договору цессии. 3-НДФЛ декларация должна содержать данные о сумме налогового вычета или о полученном доходе (разницы между стоимостью покупки и продажи).

Помните также, что к подаваемой в налоговую декларации 3-НДФЛ необходимо приложить копии документов, которые подтверждают право на уменьшение налога. Оплатить рассчитанную сумму налога вам необходимо до 15 июля года, следующего сразу после года получения дохода от продажи квартиры по переуступке прав.

Самые читаемые:

Плесень на стене в квартире, не работает вентиляция, перепады напряжения: что делать и куда обратить...
Многие наши гра...
Развод через органы ЗАГСа: порядок действий и подача заявления
Рождение семьи ...
Выписка из квартиры через суд: основания и причины
Выписка из квар...
Договор дарения доли в квартире, бланк образец дарственной
Дарение (безвоз...
Обременение, налагаемое на квартиру: что это такое и как его снять?
В настоящее вре...
Как рассчитать стоимость квартиры пошаговая инструкция
Принятие решени...
Компенсация при увольнении по соглашению сторон процедура увольнения
Трудовой кодекс...
Увольнение работника в связи со смертью пошаговая инструкция
Законодатель...
Закон, оформление и размер трудовой пенсии по инвалидности
Все жители наше...
Как оформить расторжение договора: алгоритм действий
Договор – один ...
Чем отличаются аванс, задаток и залог при купле-продаже недвижимого имущества?
Одним из основн...
Как можно уволиться с работы без отработки оформление заявления
Процесс увол...
Совместно нажитое имущество в гражданском браке: права супругов
Многие пары жив...
Инвентаризационная опись товарно материальных ценностей
Во время инвент...
СТС на машину ключевые моменты
Главная задача ...
Срок вступления в наследство по закону порядок и место оформления
Основные вид...
Как в 2015-2016 году правильно оформить выкуп земли под ИЖС из аренды в последующую собственность?
Человек может д...
Как узнать управляющую компанию ЖКХ по адресу
Каждый многоэта...
Особенности договора найма жилого помещения: нюансы, образец, бланк для скачивания
Сдача жилья без...
Реструктуризация ипотеки в Сбербанке в 2017 году
Ипотечное креди...
Развод: сроки через загс
СодержаниеДобро...
Нет ошибкам: как правильно сдать квартиру без посредников и как оформить сделку
Для начала стои...
Как оспорить дарственную на квартиру?
Очень часто воз...
Льготная пенсия матери ребенка-инвалида: в каких ситуациях положена?
Пенсия матерям ...
Прожиточный минимум пенсионера в Москве в 2016 году
Москва – самый ...
Порядок оформления договора переуступки права аренды земельного участка
Заключая долгос...
Как можно использовать материнский капитал
Программа матер...
Сроки административного задержания инструкция по содержанию
Администрати...

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Check Also

Как купить залоговую квартиру

В последние годы на рынке недвижимости резко вырос спрос на залоговые квартиры. Чем обусловлен высокий спрос на данный вид недвижимого имущества, как оформляется покупка ипотечной ...

Правила ведения и хранения трудовых книжек практические нюансы

Трудовая книжка – это персональный документ, фиксирующий данные о трудоустройстве человека и его взаимоотношениях с работодателями. При ведении требует соблюдения определенных правил, которые необходимо знать ...

МРОТ в 2016 году минимальный размер оплаты труда в РФ

В Российской Федерации минимальный размер оплаты труда (МРОТ) применяется для регулирования оплаты труда граждан и определения размеров пособий по временной нетрудоспособности, по беременности и родам, ...

Достойное содержание себя и ребенка — подать на алименты без развода

Существует заблуждение, что алименты можно потребовать только при распаде семьи. Второе, не менее распространенное заблуждение, это уверенность российской женщины в том, что по алиментным обязательствам ...

Президентская стипендия для студентов и аспирантов в России: условия получения

Стипендия главы государства была ратифицирована ещё президентом Борисом Ельциным в 1993 г. Изначально она предназначалась одаренным студентам и аспирантам. Такие выплаты являются своего рода финансовой ...

Можно ли отказаться от наследства

Если гражданин признан наследником, то у него есть право принять либо не принять полагающееся ему наследственное имущество. Если наследник окончательно решил отказаться от наследства, ему ...

Особенности договора ренты земельного участка и его отличие его от аренды

Довольно часто в правоведении встречаются термины, которые, несмотря на различия в сущности обозначаемых ними понятий, часто воспринимаются обычными гражданами как одно и то же. Так ...

Имеет ли юридическую силу фактический брак?

Семья – это ячейка общества. Но можно ли назвать семьей пару, не вступившую в законный брак? В современном мире все больше встречается молодых людей, которые ...

С чего стоит начинать бракоразводный процесс в ЗАГСе?

Под бракоразводным процессом понимается официальное прекращение брака, при котором не достаточно просто разойтись по разным углам, прекратить вести общее хозяйство или перестать общаться. Расторжение брака ...

Пошаговая инструкция по установлению отцовства в судебном порядке

Каждый ребёнок мечтает о полной семье. А для мальчиков наличие отца практически жизненная необходимость. Но что делать, если родители не заключили между собой брак на ...

Как узаконить перепланировку квартиры?

Ранее существовавшее жилищное законодательство настолько усложняло процесс перепланировки квартиры на законных основаниях, что многие собственники квартир производители ее без всякого на это разрешения, руководствуясь только ...

Оформление и регистрация права собственности на квартиру

Квартира – это не только жилой объект, но и предмет различных сделок и споров. Можно проживать долгое время в квартире или доме и не иметь ...

Покупка земли под ИЖС у администрации

Покупка земельного участка у местной администрации под строительство жилого дома на сегодняшний день является одним из актуальных видов сделок в объектами недвижимости. В нашей статье ...

Необходимые документы для выписки из квартиры

Прежде чем осуществить выписку, первоочередно следует подготовить пакет документации, куда входят: Лично составленное заявление в свободной форме. Удостоверение личности. Учетно-воинские документы. Домовая книга частного собственника, ...

Получаем выписку из ЕГРП для объекта недвижимости

Благодаря существованию «Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» граждане нашего государства могут довольно легко и при любой необходимости получить выписку ...

Возможен ли раздел машины при разводе?

Создавая семью, люди стараются нажить как можно больше имущества. Если брак распадается, они начинают делить нажитое. Раздел машины – сложный вопрос, зачастую приводящий разводящиеся пары ...

Какой способ управления многоквартирным домом лучше выбрать собственникам жилья?

В Жилищном Кодексе РФ отсутствует определение понятия «управление многоквартирным жилым домом», но данной теме отдан целый раздел. Что же это такое и как собственники жилья ...

Особенности и правила развода при наличии детей

Содержание Как развестись, если есть дети? Особенности процедуры при наличии несовершеннолетнего ребенка Особенности и правила развода при наличии детей  Правила развода при наличии детей несколько ...

Сроки административного задержания инструкция по содержанию

Административное правонарушение: общая информация Административное правонарушение – это нарушение, вследствие чего физическое или юридическое лицо несет ответственность за свои неправомерные действия относительно других лиц. На ...

Приватизация жилья по договору социального найма

Приватизация – процедура добровольного характера. У некоторых граждан есть опасения, что она повлечет за собой увеличение размера имущественного налога и иных платежей, поэтому они не ...

Как можно выписаться из квартиры в никуда все тонкости

Все тонкости при выписке с жилплощади Порой возникают ситуации, при которых необходимо выписаться из квартиры или выписать кого-то. В законодательстве есть три основных способа выписки: ...

Как купить дом за материнский капитал: пошаговая инструкция

Материнский капитал – это поддержка от государства в виде денежного сертификата семьям за рождение второго или более детей. Эта программа действует на территории России с ...

Материнский капитал на строительство дома

Программа «Материнский капитал» дает возможность получить средства на образование детей, на накопительную часть своей пенсии и улучшение условий проживания. Одним из самых популярных вариантов является ...

Чрезвычайное положение особый режим деятельности органов власти

Чрезвычайное положение – относится к институту конституционного права, который предусматривает определенный режим деятельности органов власти в государстве. При этом учреждения и предприятия могут устанавливать утвержденные ...

Рейтинг@Mail.ru