Главная » Недвижимое имущество » Жилищный фонд российской федерации

Жилищный фонд российской федерации

Понятие жилищного фонда, его структура, правовой режим

Право граждан на жилище до недавнего времени базировалось на государственной и дополняющей ее личной собственности граждан на жилые дома, квартиры.

Жилищный кодекс РСФСР определял жилищный фонд как совокупность жилых домов и жилых помещений в других строениях, находящихся на территории РСФСР и классифицировал его исходя из двух критериев: экономического (виды и формы собственности) и юридического (правовой режим жилого помещения).

В связи с такой классификацией различали:

1) государственный жилищный фонд, в который входили дома местных Советов и ведомств

2) фонд кооперативных и общественных организаций (в том числе колхозов)

3) фонд жилищно-строительных и жилищных кооперативов

4) фонд домов, принадлежащих гражданам на праве собственности.

В жилищный фонд местных Советов, предназначенный в основном для удовлетворения потребностей в жилье граждан, проживающих на территории данного Совета независимо от места их работы, входили строения, муниципализированные после октябрьского переворота 1917 г. и построенные в годы советской власти за счет государственных средств. Этот фонд пополнялся также за счет жилых домов, передаваемых государственными предприятиями, учреждениями, организациями из ведомственного фонда в порядке ст. 6 ЖК РСФСР и в порядке так называемых отчислений определенной части жилой площади, построенной предприятиями, учреждениями, организациями за счет государственных капитальных вложении (ст.

23 ЖК РСФСР). Кроме того, этот фонд пополнялся за счет передачи строений индивидуального жилого фонда в случаях и порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РСФСР (бесхозяйственносодержимые дома, бесхозяйные жилые помещения и др.).

Управление домами этого жилищного фонда осуществлялось исполкомами местных Советов через жилищные управления, жилищноэксплуатационные организации. Все затраты на эксплуатацию и ремонт жилых домов местных Советов финансировались за счет средств жилищно-эксплуатационных организаций, а в случае нехватки средств — за счет госбюджета.

Ведомственный жилищный фонд включал в себя жилые дома, находящиеся в оперативном управлении или хозяйственном ведении государственных предприятий, учреждений, организаций. В состав ведомственного фонда входили: строения, переданные соответствующим государственным предприятиям и учреждениям и при проведении национализации после октябрьского переворота дома, возведенные жилищно-строительной кооперацией при финансировании строительства за счет средств соответствующих предприятий и учреждений и переданные им в соответствии с постановлением ЦИК и СНК СССР от 17.10.1937 строения, переданные в ведение предприятий и учреждений специальными постановлениями Правительства.

Основным же источником пополнения ведомственного фонда в годы советской власти было строительство новых жилых домов за счет выделяемых министерствами и ведомствами для этой цели централизованных капитальных вложений, за счет отчислений от прибыли предприятий.

Ведомственный фонд предназначался исключительно для предоставления жилья тем гражданам, которые состояли в трудовых отношениях с данными предприятиями, учреждениями, организациями, или пенсионерам, ушедшим на пенсию с данного предприятия, не дождавшись квартиры, но сохраняющих очередность в очереди на жилье по прежнему месту работы.

Управление ведомственным фондом осуществляли эти организации, и все затраты на эксплуатацию и ремонт жилого фонда производились за счет средств, выделяемых на эти цели предприятию, учреждению, организации.

Жилищный фонд кооперативных и общественных организаций по своему правовому режиму был близок к ведомственному фонду. В него входили жилые дома, которые принадлежали на праве собственности кооперативным и общественным организациям (колхозам, потребительским кооперативам, творческим союзам) и служили для предоставления жилья членам этих организаций.

В особый фонд были выделены жилые дома, принадлежащие жилищным и жилищно-строительным кооперативам, поскольку из числа всех кооперативных и общественных организаций только они учреждались специально для предоставления своим членам жилых помещений в постоянное пользование (до выплаты паевого взноса), что и предопределяло специфику жилищных отношений в этих кооперативах. Управление и эксплуатацию жилищного фонда ЖСК (ЖК) осуществляли самостоятельно и за счет собственных средств.

Индивидуальный жилищный фонд состоял из строений, принадлежащих гражданам на праве собственности. Порядок владения, пользования и распоряжения домами индивидуального фонда определялись самими собственниками в соответствии с законодательством.

Однако с переходом к рыночным отношениям в России эта классификация жилищного фонда устарела, поскольку изменились формы собственности.

С учетом изменений в экономической жизни страны, воспринятых законодательством, понятие жилищного фонда и его структуры претерпели существенные изменения. В соответствии с Законом РФ Об основах федеральной жилищной политики, принятым в 1992 г., жилищный фонд представлял собой совокупность всех жилых помещений, включая: жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицам на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Жилищный фонд рассматривался как часть недвижимости в жилищной сфере, пригодный для проживания — постоянного или временного.

В этом же Законе впервые было дано понятие недвижимости в жилищной сфере как недвижимого имущества с установленными правилами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст. 1).

То есть к недвижимому имуществу в жилищной сфере прежнее законодательство относило не только жилые помещения, но и другое имущество, в том числе и то, без которого невозможно использование жилого фонда по целевому назначению.

Новый Жилищный кодекс РФ дает понятие жилищного фонда как совокупности всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, независимо от того, кому они принадлежат, каков правовой режим их использования и пр. (ст. 19).

Поскольку жилищный фонд состоит из жилых помещений, важно определить, что такое жилое помещение, каким признакам оно должно отвечать с точки зрения качественных характеристик.

Легальное определение жилого помещения дано в ст. 15 ЖК.

Жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 2 ст.

15 ЖК). Жилое помещение должно быть предназначено для проживания граждан (ст.

17 ЖК).

Таким образом, можно выделить следующие признаки жилого помещения. Оно:

1) должно быть юридически признано жилым уполномоченным органом такое признание возможно, если жилое помещение пригодно для постоянного проживания, т.е. отвечает всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям

2) должно быть изолированным, т.е. индивидуализировано и обособлено в пространстве как жилой дом, квартира, комната, имеющие отдельный выход на улицу, на лестничную клетку или в общий коридор

3) относиться к недвижимому имуществу в силу прочной связи с землей

4) должно быть предназначено для проживания граждан.

Порядок признания помещения жилым и требования, которым

должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами (ч. 3 ст.

15)rsquo.

В жилых помещениях выделяется общая площадь, т.е. площадь всех жилых комнат и площадь подсобных помещений и мест общего пользования (коридоров, кухни, санитарно-гигиенических помещений и др.) и жилая площадь, включающая все жилые комнаты. При этом в общую площадь не включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас (ч.

4 ст. 15 ЖК).

Законодатель употребляет понятие жилое помещение как родовое, которое охватывает все виды жилых помещений: жилой дом, квартиру, комнату (ст. 16 ЖК).

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Под квартирой понимается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. [1]

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Кроме того, к жилым помещениям ЖК относит часть жилого дома и часть квартиры.

Следовательно, жилым помещением в силу ЖК может быть: жилой дом для одной семьи ( для индивидуального использования), включающий в себя жилые комнаты и другие помещения вспомогательного назначения отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, состоящая из жилых комнат и других помещений (подсобных) часть жилого дома, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (части жилого дома могут быть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами на основании договора [1] ) часть квартиры, т.е. только комната, или комнаты.

Комната признается самостоятельным объектом жилищных прав только в том случае, если она является изолированной, что вытекает из ст. 62 ЖК.

Квартира как вид жилого помещения может быть отдельной, т.е. предоставленной для проживания одной семье, и коммунальной, где все комнаты изолированные, т.е. имеют самостоятельный выход в коридор, но в этих комнатах по самостоятельным договорам жилищного найма проживают разные семьи и (или) собственники (ст. 59 ЖК).

Характеристика объекта жилищных прав, как и видовая структура жилого помещения, вызвала критику в юридической литературе. Так, по мнению В.Н.

Литовкина, в ст. 15 ЖК в качестве объекта жилищных прав избрана часть целого — жилое помещение, а не целое (жилой дом) вместе с его частью [3] [4] .

Представляется, что здесь не ошибка в подмене понятий, как полагает В.Н. Литовкин.

Законодатель в ст. 15 ЖК называет объектом жилищных прав граждан только жилое помещение, определяемое как функционально предназначенное для постоянного проживания граждан, и указывает признак такого помещения независимо от его разновидностей (видовой структуры) [5] .

Поэтому в жилищный фонд не включены гостиницы, дома отдыха, дачные дома и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания граждан.

В литературе высказывается мнение, что многоквартирный дом в целом не является жилым помещением, поскольку включает как жилые, так и нежилые помещений, и не может быть самостоятельным объектом гражданских прав, так как состоит из квартир, т.е. недвижимого имущества, самостоятельного в обороте, что отрицает существование здания (многоквартирного дома) в качестве объекта недвижимости 1 . С точки зрения гражданского права, в результате исследования дефиниций многоквартирного дома, а также определения потенциального субъекта права на такой объект, неизбежно следует вывод, что перед нами очередное бессубъектное образование [6] [7] .

Однако, с точки зрения жилищного права, многоквартирный жилой дом является объектом жилищных прав граждан, о чем свидетельствует гл. VIII ЖК, посвященная управлению многоквартирными домами.

Собственники жилых помещений обязаны участвовать в управлении многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК).

Объектом управления является многоквартирный дом, в котором проживают собственники жилых помещений (ч. 3 ст.

30 ЖК), воспринимаемый как единое целое. Управление можно рассматривать как деятельность, направленную на содержание общего имущества в многоквартирном доме, поддержание его в исправленном состоянии и, в конечном счете, обеспечивающую сохранность всего многоквартирного дома, с тем, чтобы создать благоприятные и безопасные условия для проживания граждан.

Таким образом, в соответствии с жилищным законодательством жилое помещение — это не любое помещение, в котором можно жить постоянно или временно (барак, вагончик, мобильный дом), а только то, которое специально предназначено для проживания граждан. Эта целевая предназначенность и определила те юридические признаки, которым помещение должно отвечать.

Жилое помещение предназначено только для проживания граждан, хотя при определенных условиях оно может иметь и дополнительное назначение, связанное с профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельностью проживающих в нем законных пользователей.

  • [1] Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, утвердившее Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодного для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
  • [2] Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, утвердившее Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодного для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
  • [3] См.: Титов А.А. Жилищное право РФ. М.: Юрайт, 2010. С. 123-124.
  • [4] См.: Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ. М., 2005. С. 39^40 46.
  • [5]Куцына С.И. Где можно жить? // ЭЖ-Юрист. 2008. № 30. С. 13.
  • [6] См.: Иванов А.А. Вопросы недвижимости в Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. № 6. С. 90 Дроздов И.А. Понятие и признаки жилого помещения // Закон. 2006. № 8.
  • [7]Мананников О.А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Научно-практический комментарий к Закону. М., 2006. С. 80.

Статья 19. Жилищный фонд

1. Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

2. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц

2) государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации)

3) муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

3. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов.

2) специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов

3) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования

4) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части.

4. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

5. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений — документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

6. Мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Комментарий к Ст. 19 ЖК РФ

1. Понятие жилищного фонда используется для характеристики той или иной совокупности жилых помещений.

2. Часть 1 комментируемой статьи определяет понятие жилищного фонда РФ. В соответствии с данной нормой все жилые помещения, находящиеся на территории России, составляют жилищный фонд РФ.

При этом важно отметить, что в жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

3. Исторически определение структуры жилищного фонда складывалось в зависимости от действующего в конкретный момент законодательства. Так, ст.

5 ЖК РСФСР предлагала следующую классификацию. Жилищный фонд включал: 1) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд) 2) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд) 3) жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов) 4) жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд). Соответственно исследователи в то время ориентировались на положения ЖК РСФСР 1983 г.

4. С учетом положений Конституции РФ и ГК РФ действующий ЖК РФ делит жилищный фонд по двум признакам: по принадлежности к той или иной форме собственности и в зависимости от использования.

По первому традиционному признаку, согласно которому жилищный фонд делится по принадлежности к той или иной форме собственности, жилищный фонд подразделяется на три группы (такая классификация используется в Конституции РФ — ч. 3 ст. 40, в ГК — ст.

672, в ЖК — ст. 19):

1) частный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам (за исключением государственных и муниципальных организаций). В состав частного жилищного фонда в настоящее время входит жилищный фонд общественных объединений и жилищный фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов

2) государственный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и субъектам Федерации и при этом находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений

3) муниципальный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселениям либо другим муниципальным образованиям, в том числе жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.

В литературе деление жилищного фонда в зависимости от использования предлагалось достаточно часто . В законодательстве впервые данный критерий нашел отражение в ЖК РФ.
———————————
См., например: Крашенинников П.В. Жилищное право. 1-е — 4-е изд.

М.: Статут, 2000 — 2005.

Согласно ч. 3 комментируемой статьи в зависимости от целей использования жилищный фонд РФ можно разделить на четыре группы — социального использования, индивидуальный, коммерческий и специализированный:

1) жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания по договору социального найма, относятся к фонду социального использования

2) жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности и используемые ими для личного проживания и проживания членов их семей, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях безвозмездного пользования, образуют индивидуальный жилищный фонд

3) жилые помещения, используемые собственниками (гражданами, юридическими лицами и публичными образованиями) для сдачи по договору коммерческого найма (иному возмездному договору) гражданам или аренды юридическим лицам с целью извлечения прибыли, относятся к коммерческому жилищному фонду

4) жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях, которые установлены законодательством, составляют специализированный жилищный фонд.

5. В соответствии с ч. 4 комментируемой статьи жилищный фонд подлежит государственному учету. При этом такой учет независимо от принадлежности жилых помещений осуществляется по единой для России системе и в порядке, установленном Правительством РФ.

Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений — документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Правительство РФ Постановлением от 13 октября 1997 г. N 1301 утвердило Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации .
———————————
СЗ РФ. 1997. N 42.

Ст. 4787.

В соответствии с этим документом основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и об изменении этих показателей. Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.

При этом технический учет возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее — БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация.

БТИ осуществляют учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом РФ по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, которые определяются в ежегодных федеральных программах статистических работ.

БТИ обязаны осуществлять:

во-первых, техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда

во-вторых, контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений

в-третьих, оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения

в-четвертых, информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

6. Следует обратить внимание на то, что с 1 марта 2008 г. вступил в силу Закон о кадастре недвижимости, который регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением государственного кадастрового учета земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства (далее — объекты недвижимости), а также с ведением государственного кадастра объектов недвижимости и кадастровой деятельности.

Названный Закон регламентирует признание и удостоверение государством факта существования с определенными характеристиками или прекращения существования объектов недвижимости, обеспечение заинтересованных лиц достоверными сведениями об их характеристиках.

Учетные процедуры устанавливают возможность представления в орган кадастрового учета соответствующих документов не только посредством личной явки заявителя, но и посредством почтовой связи. При этом для постановки на учет объекта недвижимости в орган кадастрового учета вправе обратиться любое лицо.

В данном случае исключаются излишние административные процедуры, связанные с проверкой статуса заявителя и представленных им правоустанавливающих документов.

Законом о кадастре недвижимости определен закрытый перечень представляемых при кадастровом учете документов, а также перечень оснований для приостановления и отказа в осуществлении государственного кадастрового учета, заложен принцип поэтапного создания единой системы учета объектов недвижимости и регистрации прав на них. Это в последующем позволит реально обеспечить работу так называемого одного окна, совместив процедуры учета объектов недвижимости и регистрации прав на них в едином органе.

Впервые на уровне законодательного акта установлены всего четыре уникальные характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект в качестве индивидуально-определенной вещи и достаточные как для проведения государственного кадастрового учета, так и для последующей регистрации прав. В частности, такими уникальными характеристиками являются:

2) кадастровый номер объекта недвижимости (не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный номер), который присваивается органом кадастрового учета

3) описание местоположения объекта недвижимости

4) площадь объекта недвижимости.

Иные сведения государственного кадастра недвижимости являются вспомогательными, внесение таких сведений в государственный кадастр недвижимости осуществляется при их наличии и, как правило, в рамках информационного взаимодействия органа кадастрового учета с иными органами государственной власти, органами местного самоуправления либо исходя из декларируемых заявителем сведений об объекте (к примеру, о материалах наружных стен жилого дома).

Важно отметить, что истечение определенного периода со дня завершения кадастрового учета объекта недвижимости, изменение требований к точности или способам определения подлежащих внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об объектах недвижимости либо изменение геодезической или картографической основы государственного кадастра недвижимости, в том числе систем координат, используемых для его ведения, не могут являться основаниями для признания кадастровых сведений об объекте недвижимости неактуальными и (или) подлежащими уточнению. Соответственно гражданам и юридическим лицам не могут предъявляться требования о переучете соответствующих объектов недвижимости.

Законом о кадастре недвижимости до 1 января 2010 г. был установлен переходный период применения новых правил о кадастровом учете в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. В переходный период данные правила к ним не применялись, и государственный учет указанных объектов осуществлялся в ранее установленном порядке в соответствии с нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного учета жилищного фонда.

В свою очередь, кадастровые инженеры вправе начать проводить кадастровые работы в отношении зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства с 1 января 2010 г. При этом в период с 1 января 2010 до 1 января 2011 г. эти работы наряду с кадастровыми инженерами одновременно вправе также проводить органы и организации государственного технического учета и (или) технической инвентаризации.

Относительно всех тех документов, которые содержат описание объектов недвижимости и были выданы в установленном законодательством порядке до 1 марта 2008 г. в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следует отметить, что все они признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости, выдаваемыми в соответствии с новыми правилами.

Основы российского права

Жилищный фонд российской федерации

Жилищный фонд Российской Федерации

Предметом жилищного права является целый комплекс отношений, в котором условно можно выделить два основных блока:

  1. отношения собственности на жилые помещения и, соответственно, отношения по переходу собственности от одних лиц к другим (купля-продажа, обмен квартир, домов, находящихся у граждан на праве собственности)
  2. отношения по поводу найма жилых помещений, где особое место занимают отношения по поводу найма квартир в государственном жилищном фонде.

Отношения первого рода следовало бы рассматривать в соответствующих главах, например в главе о собственности, о договоре купли-продажи, мены. Однако представляется целесообразным объединить все вопросы, возникающие по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, в данной главе.

Объектом жилищных отношений является жилое помещение, т.е. помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан: жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах, отвечающие необходимым условиям проживания во все сезоны и обеспечивающие необходимые физиологические потребности (в них проведены свет, вода и др.).

Находящиеся на территории России жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд РФ. В него не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения. Законодательством установлено правило, согласно которому помещения жилого фонда могут быть использованы только для проживания граждан, а предоставление в жилых домах помещений для нужд промышленного характера запрещается.

Таким образом, собственник жилого помещения не может сдать свою квартиру для оборудования в ней, например, офиса, мастерской и т.п.

Жилищный фонд РФ в зависимости от формы собственности на него можно разделить на несколько категорий.

1. Частный жилищный фонд.

В его состав входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам (за исключением унитарных предприятий и государственных учреждений). Основными способами приобретения права собственности гражданами и юридическими лицами на квартиру (дом) являются:

  • строительство жилого дома для себя с соблюдением соответствующих правовых норм (например, правил о землеотводе и др.)
  • приобретение квартиры (дома) по сделке купли-продажи, мены, дарения и др.
  • приобретение права собственности по наследству
  • приватизация жилого помещения. Важно помнить, что по закону гражданин может приватизировать только одну квартиру, поэтому не следует обменивать приватизированную квартиру на неприватизированную во избежание проблем с приобретением на нее права собственности
  • приобретение права собственности на помещение членом жилищно-строительного кооператива, полностью внесшим паевой взнос за квартиру.

2. Муниципальный жилищный фонд.

Образуется из жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям, в том числе жилых помещений, находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий и учреждений.

3. Государственный жилищный фонд.

Его составляют жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и субъектам РФ.

Государственный жилищный фонд

Государственный жилищный фонд

Государственный жилищный фонд – совокупность всех жилых площадей, которые находяться на территории государства.

Жилая площадь, является самым желанным приобретением любой семьи в нашей стране, поэтому спрос на нее не меняется, а наоборот увеличивается с каждым годом. С момента обретения независимости, в России было закреплено право частной собственности, которое распространяется на все имущество, включая и жилую недвижимость. Но в юридической практике, существуют некоторые особенности, связанные с реализацией права граждан, на приобретение жилья в частную собственность.

Одной, из такой, является понятие (термин) государственный жилой фонд.

Что такое жилой фонд

Для того, чтобы полностью раскрыть термин — государственный жилищный фонд, необходимо иметь понятие, что такое вообще жилой фонд, и из чего он состоит. Сразу необходимо отметить, что оно содержится в Жилищном кодексе Российской Федерации, и характеризуется как совокупность всех жилых помещений, которые располагаются на территории нашей страны.

Под такими помещениями подразумеваются все строения пригодные для проживания граждан, и используемые по прямому назначению.

Жилищный фонд российской федерации

В состав общего жилищного фонда входят следующие помещения:

— квартиры, которые располагаются в многоквартирных жилых домах

— частные дома и котеджы

— комнаты в различных общежитиях

К такому понятию как квартира относятся специальные жилые помещения, которые располагаются в многоквартирных жилых домах, которые могут быть многоэтажными и одноэтажными. Их количество зависит от планировки зданий, и все они имеют свою площадь, оборудованы комнатами, предназначенными для проживания, а также санитарными узлами (туалет, ванна) и помещением для приготовления еды (кухня).

Отличие квартир от иных жилых помещений состоит в том, что они имеют две площади, жилую и общую. Общая площадь, в случае раздела в натуре (между супругами либо наследниками), всегда остается в совместном пользовании, между совладельцами. Кроме этого, планировка и расположение, не позволяют делать несколько входов, за исключением тех квартир, которые располагаются на первых этажах.

Несколько квартир, можно объединить в одну.

Частные домовладения и котеджы

Этот вид жилых помещений, также имеет свои особенности, и отличается от квартир тем, что в них можно проводить различные реконструкции, создавать несколько отдельных входов. Также они имеют прилегающие участки земли, на которых можно строить различные бытовые сооружения, либо пристраивать дополнительные комнаты для проживания.

Котеджы отличаются от частных домовладений тем, что они построены на нескольких хозяев, поэтому оборудуются отдельными входами для каждого хозяина. Такие жилые помещения одноэтажные, но по желанию владельцев, могут быть реконструированы и иметь два, а то и три этажа.

Комнаты в общежитиях

Это особый вид жилых помещений. Располагаются они также в больших строениях, которые могут быть как многоэтажными, так и одноэтажными.

Так как они были придуманы в Советском Союзе, и предоставлялись как временное жилье различным рабочим и служащим, пока не будет выдана государственная квартира.

Это наложило отпечаток на их планировку, поэтому некоторые эксперты делят их на простые, и семейные:

1. Простые общежития состоят из множества жилых комнат, в которых может проживать от 1-го до 4-х человек, общую кухню, ванну и туалет.

2. Семейные общежития состоят из отдельных жилых помещений (одной или двух жилых комнат) с отдельным санитарным узлом и небольшой кухней.

Коммунальные квартиры

Коммунальные квартиры, это отдельный вид жилых помещений, которые отличаются от простых квартир тем, что в них имеется общая кухня, туалет, ванна, коридор, а в каждой жилой комнате проживают люди, которые являются их владельцами. В случае раздела квартиры между наследниками или бывшими супругами, она может стать коммунальной.

Государственный жилой фонд

До того, как Российская Федерация объявила о своей независимости и находилась в составе СССР, весь жилой фонд, был государственным. Это означало, что люди, проживавшие в различных жилых помещениях, не имели права собственности на них.

После объявления о своей независимости, в нашей стране была принята новая Конституция, которая гарантировала каждому гражданину возможность, получить в частную собственность любое жилое помещение.

С юридической точки зрения, это происходило путем приватизации. Приватизация, это процесс перехода жилого помещения из государственной собственности, в частную.

В этой плоскости и лежит термин государственный жилой фонд. Фактически, это весь жилой фонд, который находится в собственности нашей страны, и не приватизирован.

То есть собственником таких жилых помещений является Российская Федерация.

Государственный жилой фонд делится на такие группы:

— жилой фонд, принадлежащий государству

— жилой фонд, принадлежащий субъектам Федерации

— жилой фонд, принадлежащий муниципальным властям.

Жилищный фонд российской федерации

Жилой Фонд, принадлежащий государству

Сюда можно отнести все такие помещения, которые есть в собственности государственных органов, и только они могут принимать решения по его управлению. Под таким управлением подразумевается разрешение на приватизацию, на проведение различного ремонта, и любых других юридических манипуляций с ним.

Жилой фонд принадлежащий субъектам Федерации

К такому жилому фонду можно отнести различные помещения, которые были переданы в оперативное управление и полное распоряжение субъектам Федерации. К ним относятся различные города Федерального значения, Республики, области и округи.

Важно знать, что полномочия по оперативному управлению и распоряжению этим фондом, могут быть переданы только специальным правительственным органом, что подтверждается распоряжением или постановлением. Более никаких способов передачи с одного фонда в другой действующим законодательством не предусмотрено.

Жилой фонд принадлежащий муниципальным властям

Под такими жилыми помещениями, подразумеваются помещения, которые находятся в распоряжении различных муниципальных образований, расположенных на территории Российской Федерации. Это могут быть районы в городах, и другие территориальные образования, созданные на основании специальной законодательной базы.

Именно муниципалитет, и принимает решение о дальнейшей судьбе жилых помещений, которые находятся в его ведении.

Также следует рассмотреть такие два понятия как хозяйственное ведение жилищного фонда и оперативное управление.

Государственный жилищный фонд может быть передан в хозяйственное ведение только различным государственным предприятиям, на которых возлагается ответственность на его содержание в надлежащем виде. То есть капитальный и иной ремонт, и другие действия, для поддержания его безопасном виде.

Совершение различных юридических манипуляций, которые не противоречат Жилищному кодексу и иным нормативным актам.

В специальное оперативное управления, такой государственный жилой фонд может быть отдан только различным казенным предприятиям и государственным учреждением. Под таким управлением подразумевается право, распоряжаться жильем на свое усмотрение (вселять людей по мере надобности, получать оплату за жилье и другие действия).

Но возникает один вопрос, состоящий в том, что все жилье, согласно действующему законодательству может быть приватизировано, и это понятие потеряет свою юридическую силу. Но это не так.

Согласно того же Жилищного Кодекса Российской Федерации, не все жилые помещения, которые относятся к государственному жилому фонду, могут быть приватизированы, то есть перейти в частную собственность. К таким помещениям Закон относит следующие:

— жилые помещения, которые располагаются на территориях различных воинских частей и подразделений, государственных учреждений и предприятий

— жилые помещения, которые находятся в различных природных парках, заповедниках, ботанических садах, региональных ландшафтных парках, дендрологических, зоологических и других национальных парках, парков которые являются памятниками садово-паркового искусства, историко-культурных заповедниках и заповедниках-музеях

— комнаты в общежитиях

— жилые помещения, которые расположены в зоне так называемого обязательного отселения, которая подверглась загрязнению в результате чернобыльской катастрофы

— жилые помещения, которые расположены в аварийных домах, подлежащих сносу, где проживание несет опасность

— служебные жилые помещения.

Именно этот жилой фонд, в обязательном порядке остается государственным, и ни при каких обстоятельствах не может стать частным.

Но из этого правила также существуют исключения. Жилищный фонд, который был перечислен выше, может быть передан в частную собственность путем приватизации, при проведении определенных юридических манипуляций. Например, общежития, могут быть переданы в региональные или муниципальные жилые фонды, которыми может быть принято решение об их дальнейшей приватизации.

Для этого выдается специальное постановление, после чего происходит реконструкция этих помещений.

Суть реконструкции состоит в том, что комнаты увеличиваются в своей площади, чтобы соответствовать установленным нормам жилой площади на одного человека. Также можно приватизировать и служебные квартиры. Для этого необходимо проработать определенное время на том предприятии или в государственном органе, который и выдал служебное жилье.

После чего, необходимо обратится в этот орган, в чем ведении находится жилой фонд, в котором расположена служебная квартира и получить специальное разрешение на приватизацию.

Лица проживающие в жилом фонде, который отнесен к аварийному, могут не переживать, что не станут собственниками жилья. Рано или поздно, они будут из него отселены, в новые квартиры или дома, которые принадлежат государственному жилому фонду.

Через некоторое время, они получат право на проведение приватизации этого жилья, и станут его собственниками.

В остальных указанных случаях, приватизация жилищного фонда юридически не возможна. Если даже это произойдет, то прокуратура обязана будет обратиться в суд, чтобы судебным решением сделать отмену приватизации, и право собственности будет утеряно.

Порядок перехода жилых помещений в частную собственность

Перед тем как рассмотреть данный вопрос, необходимо отметить, что любые манипуляции с жилой недвижимостью, которые предусмотрены Гражданским кодексом РФ, можно начинать после того, как жилое помещение станет частной собственностью. Как было указано ранее, данный процесс перехода называется приватизацией.

Для того, чтобы этот процесс стал возможен, лицо, решившее стать собственником такого жилого помещения, должен быть нанимателем.

Под наймом жилого помещения относящегося к государственному жилому фонду, подразумевается, заключение специального договора с жилищной конторой, в котором будет указано, что в квартире или доме проживает наниматель со своей семьей. Они обязаны оплачивать коммунальные услуги, а жилищная контора, должна оказывать их.

Основанием, которое подтверждает право человека на проживание в помещениях этого фонда, является ордер.

Жилищный фонд российской федерации

После того, как человек решил стать собственником квартиры, он обращается со специальным заявлением в уполномоченные государственные органы, и после сбора всех необходимых документов, последние выдают специальное распоряжение, дающее право на то, чтобы жилое помещение перешло в частную собственность. Именно с этого момента, и наступает право собственника на совершение различных сделок со своим жильем.

Понятие государственный жилищный фонд, не такое уж сложное при детальном рассмотрении. Единственно на что нужно обратить внимание это на перечень объектов жилого фонда, которые не могут быть переданы в частную собственность, так как есть много мошенников обещающих это сделать. Во всех остальных случаях, любое жилое помещение, будь-то квартира, дом коттедж или комната в общежитии, может стать собственностью лица и его семьи, которые в нем проживают.

Нужно только знать, к какому именно государственному жилищному фонду относится помещение, чтобы не тратить лишнее время на его приватизацию.

Статья 19 ЖК РФ. Жилищный фонд

Новая редакция Ст. 19 ЖК РФ

1. Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

2. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц

2) государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации)

3) муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

3. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов.

2) специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов

3) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования

4) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части.

4. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

5. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений — документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

6. Мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Комментарий к Статье 19 ЖК РФ

1. В ч. 1 ст. 19 содержится универсальное юридическое определение понятия жилищный фонд. При этом не имеют значения формы собственности на жилые помещения и цели использования таких помещений.

Иными словами, жилищный фонд образуют все без исключения изолированные помещения, являющиеся недвижимым имуществом, пригодные для постоянного проживания граждан и отвечающие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, о которых говорилось выше. Таким образом, в этой части Кодекс воспринял положения ст.

1 Основ о том, что жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, отказавшись при этом от закрепления конкретного перечня объектов, образующих жилищный фонд (в ст. 16 Кодекса определены только общие виды таких объектов).

2. Установлена новая классификация видов жилищного фонда, при этом введено дополнительное основание классификации. Напомним, что в прежнем жилищном законодательстве виды жилищного фонда определялись по одному основанию — принадлежности к тем или иным формам собственности. Кодекс сохранил данное основание, но одновременно ввел новое — цели использования жилищного фонда (ч.

3 ст. 19 Кодекса).

В зависимости от формы собственности ЖК 1983 г. различал государственный, общественный, индивидуальный жилищный фонд, фонд жилищно-строительных кооперативов. В жилищный фонд включались также жилые дома, принадлежащие государственно-колхозным и иным государственно-кооперативным объединениям, предприятиям и организациям (ст.

5). Основы в соответствии с действовавшим в момент их принятия законодательством о собственности выделяли частный, государственный, муниципальный и общественный жилищный фонд (ст.

7).

3. В зависимости от целей использования Кодекс впервые установил четыре вида жилищного фонда.

Жилые помещения из жилищного фонда социального использования могут быть предоставлены гражданам для проживания на условиях, определяемых статьями раздела III Кодекса и договорами социального найма жилых помещений. При этом по договорам социального найма предоставляются жилые помещения только государственного и муниципального жилищных фондов (см. ст.

49 Кодекса и комментарий к ней).

Жилые помещения специализированного жилищного фонда могут предоставляться по правилам раздела IV Кодекса только для проживания отдельных категорий граждан на условиях, установленных договорами найма соответствующих специализированных жилых помещений. В качестве специализированных жилых помещений (общежитий, служебных и др.) должны использоваться исключительно жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (см. ст.

92 Кодекса и комментарий к ней).

Жилые помещения частного жилищного фонда предназначены для использования гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования. Использование указанных жилых помещений осуществляется по правилам, установленным в статьях раздела II Кодекса.

Следует обратить внимание на то, что жилые помещения фонда коммерческого использования могут находиться в составе частного, государственного или муниципального жилищного фонда.

4 — 5. Основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.

Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Включение жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключение из жилищного фонда производится в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.

Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ). БТИ осуществляют технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом Российской Федерации по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ.

Формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, методология, порядок и сроки их заполнения и представления разрабатываются и утверждаются Государственным комитетом Российской Федерации по статистике по согласованию с Государственным комитетом Российской Федерации по жилищной и строительной политике.

Показатели технического учета жилищного фонда должны соответствовать показателям официального статистического учета.

Другой комментарий к Ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Для жилищного фонда характерна множественность собственников каждый из них владеет определенной частью жилищного фонда.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц

государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ) и ее субъектам (жилищный фонд субъектов РФ)

муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Следует упомянуть, что ЖК РСФСР различал государственный и общественный жилищные фонды, что не соответствовало положениям ГК РФ. Общественный фонд не может признаваться самостоятельным видом, поскольку относится к частному жилищному фонду.

2. На первое место закон поставил частный жилищный фонд, что свидетельствует о его значимости в жилищной сфере.

Резкому увеличению частного жилья способствовало принятие Закона о приватизации жилых помещений, а также нормы гражданского законодательства. В ГК РФ гл. 18 посвящена праву собственности на жилое помещение.

Согласно ст. 218 ГК РФ член жилищного и жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой пай за квартиру, становится ее собственником.

Снят целый ряд ограничений на приобретение жилья в собственность, на пользование и распоряжение таким жильем. Ранее граждане, в том числе совместно проживающие супруги и дети, могли иметь на праве собственности только один дом или квартиру под угрозой принудительной продажи жилья сверх одного (ст.

106 и 107 ГК РСФСР). В настоящее время ограничений по размеру и количеству жилья, принадлежащего человеку (супругам и детям) на праве собственности, не существует (ст.

213 ГК РФ).

3. В состав частного жилищного фонда включаются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам.

В собственности граждан находятся построенные и приобретенные: жилые дома и квартиры квартиры в жилищных и жилищно-строительных кооперативах (в случае, напомним, выплаты пая) жилые помещения в товариществах собственников жилья и проч.

В собственности юридических лиц — построенные или приобретенные по предусмотренным основаниям жилые дома, квартиры (в том числе в порядке долевого участия). Собственностью ЖК и ЖСК (как юридических лиц — см. ч. 5 ст.

112 ЖК РФ) являются кооперативные дома с не полностью выплаченным паем (п. 4 ст.

218 ГК РФ).

Гражданин, являясь собственником жилого помещения, использует его для личного проживания и проживания членов своей семьи, а также может предоставить в пользование иным лицам (по договору коммерческого найма, безвозмездного пользования).

Государственный жилищный фонд может быть передан госпредприятиям в хозяйственное ведение госучреждениям и казенным предприятиям — в оперативное управление (см. гл. 19 ГК РФ Право хозяйственного ведения, право оперативного управления).

5. Муниципальный жилищный фонд — самостоятельный вид жилищного фонда России. Статья 130 Конституции РФ устанавливает, что органы местного самоуправления самостоятельно решают вопросы владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью согласно ст.

132 Конституции РФ они самостоятельно управляют муниципальной собственностью.

Жилые помещения этого фонда могут быть закреплены за муниципальными предприятиями и учреждениями (см. гл. 19 ГК РФ).

6. Помещения в многоквартирных жилых домах относятся (в основном) к разным формам собственности например, одна часть помещений может быть в собственности граждан, а другая — в муниципальной собственности, если остальные граждане не приватизировали жилье, которым они пользуются по договору социального найма. Общее имущество таких домов принадлежит собственникам этих помещений на праве общей долевой собственности (см. гл. 6 ЖК РФ).

Кодекс допускает наличие многоквартирных домов, все помещения в которых находятся в государственной или муниципальной собственности, предусматривая порядок управления такими домами (ст. 163 Жилищного кодекса РФ).

7. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

фонд социального использования — совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемых гражданам по договорам социального найма

специализированный фонд — совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. IV ЖК РФ

индивидуальный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов семьи и (или) иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования

жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

8. Данные положения комментируемой статьи определяют, каковы цели того или иного фонда. Так, жилищный фонд социального использования предназначен только для предоставления жилья гражданам по договорам социального найма (разд.

III ЖК РФ), специализированный — для предоставления жилья отдельным категориям граждан на определенных условиях (например, на время работы или учебы).

Индивидуальный жилищный фонд используется для проживания собственников жилых помещений и членов их семей (ст. 31 ЖК РФ), а также для проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, что отражено в ст.

30 ЖК РФ.

Комментируемая статья (п. 3 ч. 3) к индивидуальному жилищному фонду относит жилые помещения, используемые физическими и юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования. Можно и так.

Противоречий иным актам такая позиция не содержит. Общим и в том, и другом случае (собственник — гражданин или юридическое лицо) является предоставление жилья для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования.

Жилые помещения фонда коммерческого использования прежде всего подлежат предоставлению по договору найма, которому посвящена гл. 35 ГК РФ.

В состав этого фонда входят жилые помещения государственного, муниципального и частного жилищных фондов, как это следует из положений п. 4 ч. 3 комментируемой статьи.

По договору найма можно использовать помещения любых жилищных фондов: государственного, муниципального, частного. Глава 35 ГК РФ не содержит каких-либо изъятий для публичных форм собственности.

В соответствии со ст. 673 ГК РФ объектом договора найма является изолированное жилое помещение, пригодное для проживания нанимателем по такому договору может быть только гражданин (ст. 677 ГК РФ) жилое помещение предоставляется на срок, не превышающий 5 лет (ст.

683 ГК РФ). К этому договору применим ряд норм жилищного законодательства (см. ст.

673, 682, 687 и др. ГК РФ).

Основная задача государственного учета — информация о количественном и качественном составе жилья, его местоположении, техническом состоянии, уровне благоустройства и т.д. Госучету подлежат все жилые дома, жилые помещения независимо от форм собственности.

Технический учет (путем проведения технической инвентаризации) составляет основу государственного учета жилищного фонда.

О admin

x

Check Also

Документы для регистрации права собственности на квартиру — какие нужны, необходимые, в МФЦ

Имея в своем распоряжении личное недвижимое имение, важно зарегистрировать права собственности на него. Именно такой документ станет доказательством того, что человек владеет имуществом. В настоящее ...

Документы для приватизации дачного участка 2019 — какие нужны, пакет

Приватизация открывает широкие возможности для приобретения дачной недвижимости. Государство всячески благоприятствует процессу, ведь это дополнительные налоги и пополнение бюджета страны. Несмотря на живой интерес к ...

Документы для покупки земельного участка в собственность

Какие нужны документы для приобретения у собственника Для того чтоб совершить покупку земельного надела у частного лица понадобятся следующие документы. Гражданские паспорта РФ для подтверждения ...

Документы для отчуждения земельного участка

Среди различных правовых операций с земельными участками довольно часто встречается понятие его отчуждения. Оно представляет собой процедуру, проводимую в рамках гражданско-юридических сделок. При этом владельцем ...

Документы для межевания земельного участка с кадастровым номером: какие нужны, перечень для ИЖС и СНТ, как выглядит и где выдается документ после межевания

Главная Земля Какие документы выдают после межевания? В связи с последними изменениями земельного законодательства, с начала следующего года совершение разнообразных сделок с земельными участками будет ...

Документы для дарственной на дом

Безвозмездная передача дома в собственность другому лицу (родственнику или постороннему человеку) осуществляется при помощи договора дарения. Несмотря на то, что этот вид договора относится к ...

Документы БТИ — для получения технического паспорта, срочно, регистрация права собственности квартиры, оформление дома, срок действия, приватизация, для продажи

БТИ – это бюро технической инвентаризации, оно выдает необходимые справки и документы для оформления приватизации. Следует учитывать, что все бумаги с организации имеют свой срок ...

Договор уступки права аренды земельного участка

Договор переуступки прав аренды земельного участка — образец его предлагается государственным/муниципальным арендодателем с целью ограничить свободу арендатора на распоряжение земельным участком. Порядок передачи третьему лицу ...

Договор тепло и энергоснабжения с управляющей компанией: образец документа, порядок перезаключения при смене собственника

Я перевёл квартиру из жилого в нежилой фонд. Надо ли мне самому сообщить об этом поставщику электроэнергии(Крымэнерго) для перезаключения договора и перехода на другие тарифы? ...

Договор социального найма жилого помещения: что такое, образец, бланк, объект

Все чаще в последние годы жилье предоставляют с использованием договора социального найма. Этот договор представляет собой соглашение, по которому собственник передает жилое помещение в пользование ...

Договор с ТСЖ на предоставление коммунальных услуг, способы оплаты через интернет и борьба с неплательщиками

Один из показателей эффективной работы управляющей организации – собираемость платежей за жилищно-коммунальные услуги. У собственников помещений всегда найдутся причины накопления задолженности. Узнайте, какие методы взыскания ...

Договор продажи гаража по доверенности (типовой): бланк и образец, как можно продать металлический гаражный бокс не в собственности без документов?

Далеко не все граждане знают, как оформить договор купли-продажи гаража. Просто передать недвижимость другому человеку и получить денежные средства нельзя. Сделка должна быть оформлена документально. ...

Договор пожизненной ренты на квартиру: плюсы и минусы

Общеизвестно, что многие старики в нашей стране находятся в тяжёлом материальном положении. Большая часть назначаемых пенсий рассчитана на то, чтобы пожилому человеку хватило только на ...

Договор подряда на ремонт квартиры

……………………………………………………………………………………. в лице (наименование организации, индивидуальный предприниматель) ………………………………………..…………, именуемого в дальнейшем Подрядчик, и паспорт ………. №………………… выдан………….………….…………. ………………… …… ……………….. 20…. г., код подразделения …………………………. ...

Договор переуступки прав аренды нежилого помещения: образец и что это такое, а также порядок заключения и нюансы при замене стороны в соглашении о перенайме

Получается, первоначальный арендатор получает заработок за совершение сделки, а второму достается площадь для собственного бизнеса. Порядок действий Ранее для оформления договора достаточно было получить заявления ...

Договор на оказание услуг по ремонту квартиры

ДОГОВОР НА ВЫПОЛНЕНИЕ РЕМОНТНО-ОТДЕЛОЧНЫХ РАБОТ № ______ ________________________________________________________________________________________________ (фамилия, имя, отчество) именуемый (-ая) в дальнейшем Заказчик, с одной стороны, и _____________________________________________________, именуемый в дальнейшем Подрядчик, ...

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке: его особенности и примеры как грамотно составить, а также образец документа для оформления сделки с использованием кредита

Покупка недвижимости, особенно с помощью банка, представляется многим запутанной и сложной процедурой. На самом деле алгоритм заключения сделки купли-продажи квартиры с ипотекой прост, а порядок ...

Договор купли-продажи земельного участка: образец и правила составления

Образец договора купли-продажи земельного участка.doc Типовой договор купли-продажи земельного участка 2017-2018: существенные условия Предмет договора (его описание должно содержать данные, позволяющие однозначно идентифицировать объект недвижимости, ...

Договор купли-продажи земельного участка 2019 — образец, типовой, оформление, существенные условия, регистрация

К договору купли продажи земельного участка применяются общие правила, специальные правила о договоре купли продажи недвижимости, установленные гражданским законодательством, с учетом особенностей, установленных земельным законодательством. ...

Договор купли продажи доли дома и доли земельного участка

Договор N ___ купли-продажи 1/2 доли в праве на жилой дом и земельный участок ______________, именуем___ в дальнейшем Продавец, в лице __________, действующ___ на основании ...

Договор ЖСК и ДДУ, отличия и что это такое: в чем разница между ними, плюсы и минусы, если заключил с ЖСК договор долевого участия, что лучше для дольщиков жилищно-строительного кооператива?

Распространенная схема реализации квартиры в новострое — участие в долевом строительстве (ДДУ). Но иногда застройщики осуществляют продажу свободных метров через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Обе схемы ...

Договор дарения земельного участка

земельного участка между родственниками Город Москва 09 января 2017 г. 1.1. По настоящему договору Даритель безвозмездно передает Одаряемому в собственность ½ доли в праве на ...

Договор дарения доли жилого дома

Договордарения доли жилого дома город Москва ______________ года Гражданин РФ ______________________, паспорт РФ: серия ____ № _______, выдан _________ г. ОВД _________ г. _______, код ...

Договор дарения дачного участка между родственниками

Оформляя дарение земельного участка, необходимо учесть положения Гражданского и Земельного кодексов, Федерального закона О порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ...

Рейтинг@Mail.ru